अधिक इकाइयों का मतलब अधिक पैसा नहीं है – क्यों एक एकल परिवार का घर फोरप्लेक्स को मात दे सकता है

[ad_1]

यह धारणा कि निवेश किया जा रहा है बहु परिवार एकल-परिवार में निवेश करना हमेशा गलत होता है। रियल एस्टेट निवेश का लक्ष्य किसी विशेष प्रकार की संपत्ति का मालिक होना नहीं बल्कि एक विश्वसनीय आय सुरक्षित करना है। इस आय की विश्वसनीयता संपत्ति के प्रकार पर नहीं बल्कि संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करती है किराएदार जो संपत्ति पर कब्जा करता है.

आपको यह समझाने के लिए कि मेरा मतलब क्या है, मैं लास वेगास में एक सामान्य फोरप्लेक्स के वित्तीय प्रदर्शन की तुलना उन संपत्तियों से करूंगा जिन्हें हमने 16 वर्षों में लक्षित किया है।

विशिष्ट लास वेगास फोरप्लेक्स विशेषताएँ

नोट: संपत्ति की लागत और किराया आज (जनवरी 31, 2024) बिक्री के लिए 36 फोरप्लेक्स के औसत से आया है। किरायेदार के बीच के नवीकरण की सामान्य लागत उन संपत्ति प्रबंधकों से आती है जो बहुपरिवार संपत्तियों में विशेषज्ञ हैं।

लास वेगास में लगभग सभी चारप्लेक्स 1986 से पहले बनाए गए थे और संकटग्रस्त क्षेत्रों में स्थित हैं। सामान्य किरायेदार एक वर्ष से कम समय तक रहता है, और नवीनीकरण और पुनः किराए पर लेने का समय तीन महीने है। बीच-बीच में किरायेदार के नवीनीकरण की सामान्य लागत $2,000 है।

सामान्य इकाई किराया $800 से $900 प्रति माह है। उचित स्थिति में फोरप्लेक्स खरीदने की सामान्य लागत $650,000 से $700,000 है।

एक साल का किरायेदार रहने का अनुमान लगाते हुए, इकाई हर 15 महीने में से तीन महीने खाली रहती है। उच्चतर $900/माह का किराया मानते हुए:

  • सकल 10-वर्षीय किराया: $900 x 4 इकाइयाँ x 12 महीने x 10 वर्ष = $432,000
  • रिक्ति के कारण किराए का नुकसान: सकल 10-वर्षीय किराया x (3 महीने खाली / 15 महीने)? $86,400
  • 10 वर्षों में प्रति यूनिट किरायेदार टर्नओवर की संख्या: 10 वर्ष/15 महीने = 8 टर्नओवर
  • फोरप्लेक्स के लिए 10 वर्षों में किरायेदार टर्नओवर की संख्या: 8 टर्नओवर x 4 यूनिट? 32 टर्नओवर
  • 32 टर्नओवर के लिए नवीनीकरण लागत: $2,000/टर्नओवर x 32 टर्नओवर = $64,000
  • उदाहरण को सरल बनाए रखने के लिए मैं अन्य सभी लागतों को अनदेखा कर दूँगा।
  • शुद्ध 10-वर्षीय किराया: $432,000 – $86,400 – $64,000 = $281,600

हमारी एकल-परिवार लक्ष्य संपत्ति विशेषताएँ

हमारी 490 से अधिक संपत्तियों में से, औसत किरायेदार पांच साल से अधिक समय तक रहता है। किरायेदार के बीच के नवीकरण की सामान्य लागत $500 है। नवीनीकरण और पुनः किराये पर लेने का समय एक माह है।

हमारे द्वारा लक्षित संपत्ति खंड के लिए, $700,000 से आपको दो संपत्तियां मिल सकती हैं। ऐसी संपत्ति का सामान्य किराया $1,800-$1,900/माह है।

औसत $1,850/माह किराया मानते हुए:

  • सकल 10-वर्षीय किराया: $1,850 x 2 इकाइयाँ x 12 महीने x 10 वर्ष = $444,000
  • पद रिक्त होने के कारण किराये में कमी: सकल 10-वर्षीय किराया x (1 माह रिक्त / (5 वर्ष x 12 महीने))? $7,400
  • 2 इकाइयों के लिए 10 वर्षों में किरायेदार टर्नओवर की संख्या: 2 टर्नओवर x 2 यूनिट = 4 टर्नओवर
  • 4 टर्नओवर के लिए नवीनीकरण लागत: ? 4 टर्नओवर x $500/टर्नओवर = $2,000
  • उदाहरण को सरल बनाए रखने के लिए मैं अन्य सभी लागतों को अनदेखा कर दूँगा।
  • शुद्ध 10-वर्षीय किराया: $444,000 – $7,400 – $2,000 = $434,600

इसका मतलब है कि 10 साल की अवधि में लास वेगास फोरप्लेक्स का शुद्ध किराया दो एकल-परिवार के घरों की तुलना में काफी कम है। इसका कारण कम किरायेदार रहना, लंबी रिक्तियां और उच्च टर्नओवर/मरम्मत लागत है।

अन्य बातें

यहां ध्यान में रखने योग्य कुछ अन्य कारक दिए गए हैं।

कम आय विश्वसनीयता

लास वेगास में फोरप्लेक्सों में रहने वाले किरायेदारों का वर्ग न्यूनतम वेतन के करीब है। वे आम तौर पर आर्थिक मंदी के दौरान सबसे पहले नौकरी से निकाले जाते हैं और सबसे बाद में फिर से काम पर रखे जाते हैं।

2008 की वित्तीय दुर्घटना के दौरान, कई बहु-परिवारीय संपत्तियाँ खाली हो गईं और बंद हो गईं। कईयों पर ज़ब्ती कर दी गई। हालाँकि, उसी अवधि के दौरान हमारे ग्राहकों के किराये में शून्य कमी और शून्य रिक्तियाँ थीं। यह अंतर अलग-अलग किरायेदार खंडों के कारण था जो संपत्तियों को आकर्षित करते थे।

सीमित किराया वृद्धि

क्योंकि लगभग न्यूनतम वेतन वाले श्रमिक लास वेगास में बहुपरिवार संपत्तियों पर कब्जा कर लेते हैं, किराया न्यूनतम वेतन से जुड़ा होता है, जो वर्तमान में $12/घंटा है। इसलिए, जब तक न्यूनतम वेतन नहीं बढ़ता, आप किराए में उल्लेखनीय वृद्धि नहीं कर सकते।

यदि आप किराया बढ़ाने के प्रयास में इकाइयों को अपग्रेड करते हैं, तो यह प्रभावी नहीं होगा। जो व्यक्ति अधिक किराया वहन कर सकते हैं वे आमतौर पर संकटग्रस्त क्षेत्रों में रहना नहीं चुनते हैं।

बुरे किरायेदारों की स्क्रीनिंग करने में असमर्थता

लास वेगास में बहु-परिवार वाले घरों में रहने वाले लोग आमतौर पर नकदी-आधारित जीवन जीते हैं। इसका मतलब यह है कि भुगतान प्रदर्शन के लिए उनका मूल्यांकन करने के लिए बहुत कम वित्तीय इतिहास है।

एक संपत्ति प्रबंधक के अनुसार, उनका कोई भी वित्तीय इतिहास खराब होने की संभावना है। नकद-आधारित किरायेदारों के लिए स्क्रीनिंग प्रक्रिया: “यदि उनके पास दो वेतन स्टब्स और एक महीने का किराया देने के लिए पर्याप्त नकदी है, तो वे इसमें शामिल हैं।”

नकदी आधारित किरायेदारों के लिए पट्टे का कोई मतलब नहीं है

न्यूनतम-मजदूरी वाले श्रमिकों के पास बहुत कम संपत्ति होती है, इसलिए यदि कोई समस्या होती है, तो वे अपनी संपत्ति को पिकअप के पीछे रख देते हैं और सड़क से नीचे अगली संपत्ति की ओर चले जाते हैं।

तो, बहुपरिवार या एकल-परिवार?

क्या आपको एकल-परिवार के बजाय बहु-परिवार खरीदना चाहिए? यह उस किरायेदार वर्ग पर निर्भर करता है जिसे वह आकर्षित करता है। संपत्ति का प्रकार कोई मायने नहीं रखता.

मेरी पहली निवेश संपत्ति एक बहुपरिवार थी ह्यूस्टन. कागज़ पर, यह एक नकद गाय थी। वास्तव में, काम न करने वाले किरायेदारों, बेदखली, क्षति और अन्य लागतों के कारण, मुझे हर साल पैसे का नुकसान होता था। मेरी नकदी गाय वास्तव में एक पैसे का गड्ढा थी।

इसके बाद मैंने एक उपनगर में दो फोरप्लेक्स खरीदे अटलांटा. उन्होंने अच्छा प्रदर्शन किया और कुछ समस्याएं भी थीं।

अंतर यह था कि किरायेदारों ने संपत्तियों को आकर्षित किया। ह्यूस्टन की संपत्ति सी (डी?) श्रेणी की थी जिसमें लगभग न्यूनतम वेतन नकद-आधारित किरायेदार थे। अटलांटा की संपत्तियाँ बी+ श्रेणी की थीं, और किरायेदार खंड क्रेडिट-आधारित था और न्यूनतम वेतन से काफी अधिक कमाता था।

अंतिम विचार

संपत्ति का प्रकार अप्रासंगिक है. वह चुनें जो विश्वसनीय किरायेदारों की उच्च सांद्रता वाले किरायेदार वर्ग को आकर्षित करता हो। लास वेगास में, विश्वसनीय लोगों की उच्चतम सांद्रता वाले किरायेदार वर्ग को आकर्षित करने वाली संपत्तियां विशिष्ट विशेषताओं वाले एकल-परिवार के घर हैं।

उस प्रकार की संपत्ति खरीदें जो आपकी वित्तीय स्थिति तक पहुंचने में मदद करती हो लक्ष्य. दूसरों की राय का पालन न करें.

रियल एस्टेट निवेश में सफल होने के लिए तैयार हैं? निवेश रणनीतियों के बारे में जानने के लिए एक निःशुल्क बिगरपॉकेट खाता बनाएं; हमारे +2 मिलियन सदस्यों वाले समुदाय से प्रश्न पूछें और उत्तर प्राप्त करें; निवेशक-अनुकूल एजेंटों से जुड़ें; और इतना अधिक।

बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।

[ad_2]

Source link

Leave a Comment