कार्यालय स्थल, अचल संपत्ति की कमी का ख़तरा मंडरा रहा है। हाँ, कमी है

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विसूत उथैरम | पल | गेटी इमेजेज

पूरे अमेरिका में कार्यालय अचल संपत्ति बाजार में आने वाली अधिक पीड़ा है, परिपक्व ऋण को पुनर्वित्त करने की आवश्यकता है और समाप्त होने वाले पट्टों की एक लहर है, लेकिन ऐसा भी है जो पहली नज़र में लग सकता है कि एक प्रति-सहज संदेश भेजा जा रहा है रियल एस्टेट इंटेलिजेंस कंपनी द्वारा शीर्ष स्तरीय कंपनियां कोस्टार ग्रुप: कार्यालय स्थान की कमी के लिए तैयारी करें।

आपने सही पढ़ा: अमेरिकी डाउनटाउन में वाणिज्यिक रियल एस्टेट बाजार को विनाशकारी शब्दों में वर्णित किए जाने के बीच, कोस्टार को क्षितिज पर कमी दिख रही है, शीर्ष कंपनियों के लिए एक प्रमुख चेतावनी को ध्यान में रखना चाहिए।

जितनी अधिक कार्यालय अचल संपत्ति गायब हो जाएगी – हाल ही में प्रमुख बांडधारक टीसीडब्ल्यू समूह के सीईओ द्वारा सीएनबीसी को दिए गए एक अनुमान के अनुसार कार्यालय अचल संपत्ति का एक-तिहाई हिस्सा अभी भी नष्ट हो जाएगा – बाजार में प्रमुख खिलाड़ियों के लिए उतनी ही अधिक होड़ होगी क्लास ए वाणिज्यिक स्थान का शीर्ष स्तर। इस तथ्य को जोड़ें कि अधिक कंपनियां महामारी से पहले की अपेक्षाओं के करीब कार्यालय की वास्तविकता की ओर लौट रही हैं, और प्रतिस्पर्धा बाजार के कमजोर अंत से अधिक तीव्र हो सकती है।

आगामी कार्यालय स्थान की कमी के बारे में कोस्टार का आह्वान हाल के बाजार इतिहास की तुलना में लीजिंग और निर्माण गतिविधि के मौजूदा आंकड़ों पर आधारित है। जैसे-जैसे कार्यालय के अधिकारी अपने पदचिन्हों की अधिक सावधानी से जांच करते हैं, और आने वाले महीनों में महामारी से पहले निष्पादित किए गए पट्टे समाप्ति की ओर बढ़ रहे हैं, 0-3 वर्ष की आयु वाली नवनिर्मित इमारतें विजेता साबित हो रही हैं। उन्होंने 2020 की शुरुआत से 175 मिलियन वर्ग फुट से अधिक शुद्ध नए अधिभोग को आकर्षित किया है, औसतन 12.7 मिलियन वर्ग फुट प्रति तिमाही। तुलनात्मक रूप से, समान संपत्तियों के लिए 2011-2019 तक तिमाही औसत 11.7 मिलियन वर्ग फुट था। 2008-2010 तक, महान मंदी के दौरान, तिमाही औसत 13.6 मिलियन वर्ग फुट था।

कोस्टार ग्रुप में ऑफिस एनालिटिक्स के राष्ट्रीय निदेशक फिल मोबली ने कहा, “आधुनिक, प्रीमियम कार्यालय स्थान की मांग बनी हुई है, जैसा कि ऐतिहासिक रूप से, कठिन आर्थिक समय के दौरान भी रहा है।”

न्यूयॉर्क की हडसन नदी पर 2022 में खुलने वाले Google के मिश्रित-उपयोग परिसर में दो एकड़ की छत और सार्वजनिक सभा स्थल शामिल हैं।

तस्वीरें गूगल से साभार

और मांग का समर्थन करने के लिए आपूर्ति तेजी से नहीं होगी। वर्तमान में, 0-3 वर्ष पुरानी इमारतों में अमेरिका में कार्यालय सूची का 2.4% शामिल है, जबकि यह 2015-2019 के औसत के अनुरूप है, मोबली का कहना है कि निर्माण नाटकीय रूप से धीमा हो गया है। 2023 में 30 मिलियन वर्ग फुट से भी कम जमीन टूटी है, जो 2011 के बाद से निर्माण कार्य के लिए सबसे कम वर्ष है। आज, 0-3 वर्ष पुरानी इमारतों में लगभग 200 मिलियन वर्ग फुट कार्यालय स्थान है, लेकिन यह आंकड़ा 150 से कम होगा। 2026 की शुरुआत तक मिलियन और 2027 के मध्य तक 100 मिलियन से कम। उस समय, यह इन्वेंट्री का केवल 1% प्रतिनिधित्व करेगा। यहां तक ​​कि 2013-2014 में महान मंदी के बाद भी, 0-3 वर्ष पुरानी इमारतों ने कभी भी इन्वेंट्री का 1.3% से कम प्रतिनिधित्व नहीं किया।

मोबली ने कहा, “किरायेदारों ने जिस प्रकार की जगह की ऐतिहासिक रूप से सबसे अधिक मांग की है – यहां तक ​​कि मंदी के दौरान भी – उसकी आपूर्ति कम होगी।”

कोस्टार के सीईओ का कहना है कि जब चीजें कठिन हो जाती हैं, तो लोग अपनी रियल एस्टेट में अधिक निवेश करना पसंद करते हैं

इसका मतलब यह नहीं है कि रियायती मूल्यों पर बेची जा रही ट्रॉफी इमारतों के बारे में अधिक सुर्खियाँ नहीं होंगी। लेकिन उन लेन-देन का मतलब यह भी है कि अब वह समय है जब किरायेदारों को अच्छे सौदे मिल रहे हैं। 2015-2019 की अवधि की तुलना में इस वर्ष तिमाही आधार पर नए पट्टा लेनदेन की संख्या अधिक है। वर्ग फ़ुटेज में सौदे छोटे होते हैं – जो बताता है कि समग्र बाज़ार में रिक्तियाँ क्यों बढ़ी हैं – और समाप्त होने वाले पट्टे भी तेजी का कारण हैं। फिर भी, सौदे प्रीमियम क्षेत्र में “अत्यधिक केंद्रित” हैं, मोबली ने कहा।

इस बीच, प्रतिष्ठित, ट्रॉफी इमारतों के मकान मालिक कस्टम बिल्डआउट में बड़े योगदान से लेकर किराया-मुक्त महीनों की संख्या तक मिठास की पेशकश कर रहे हैं। हालाँकि, यह स्पष्ट नहीं है कि यह कितने समय तक चलेगा। जितनी अधिक शीर्ष इमारतें हैं निम्न मूल्यों पर बेचे जाने पर, निवेशक संपत्ति होल्डिंग्स के मूल्य को कम कर देते हैं, और बांड ख़राब हो जाते हैं, नए मालिक अपने वित्त को किरायेदारों के लिए आकर्षक शर्तों के साथ संचालित कर सकते हैं। लेकिन भवन मालिकों के लिए जिन्हें निकट अवधि में पुनर्वित्त की आवश्यकता होगी, वह खेल समाप्त हो रहा है। इस मामले में: प्रतिष्ठित गैस कंपनी टॉवर में कई मंजिलों पर कब्जा करने के लिए लॉस एंजिल्स शहर के लिए एक हालिया सौदा, एक ऐसा सौदा जिसमें बाजार में नई त्रैमासिक लीजिंग गतिविधि का 11% शामिल होगा। बांडधारकों द्वारा अस्वीकृत.

अरबपति रियल एस्टेट निवेशक जेफ ग्रीन ने वेस्ट पाम बीच में नए टावरों पर अपने दांव को अगले दो वर्षों में बहुत अधिक वाणिज्यिक रियल एस्टेट में आने वाले सुधार के बीच हाल ही में सीएनबीसी साक्षात्कार के दौरान इस प्रकार समझाया: “वहां सिर्फ कार्यालय होगा बाज़ारों में बिना किसी किरायेदार वाली इमारतें, जहां बिल्कुल नई इमारतों को किरायेदार मिलेंगे। … कुछ पुरानी इमारतों में बिल्कुल भी किरायेदार नहीं होंगे, और यदि लंबे समय तक कोई किरायेदार नहीं है, तो वह कागज (द) बांड) का कोई मूल्य नहीं होगा।”

जैसा कि आज इन्वेंट्री स्तर से मापा जाता है, अमेरिकी आवास बाजार कभी भी उस वित्तीय दुर्घटना से उबर नहीं पाया, जो देश भर में घरेलू मूल्यों को बढ़ाने के लिए जिम्मेदार एक कारक है। लेकिन मोब्ले का कहना है कि ऑफिस स्पेस क्रैश के लिए एक बेहतर समानता है: रिटेल वॉशआउट, जो कि बहुत अधिक बनाया गया था, और ई-कॉमर्स द्वारा इस क्षेत्र को बाधित करने के बाद से इसे ज्यादा नहीं बनाया गया है। जबकि क्लास बी मॉल अभी भी खाली बैठे हैं, हाई-एंड “अनुभवात्मक” रिटेल नहीं है।

मोबली ने कहा, “यह कार्यालय के लिए समानांतर है।”

कोस्टार का अनुमान है कि 2020 से पहले निष्पादित किए गए आधे से अधिक पट्टे अभी भी समाप्त होने वाले हैं। उन्होंने कहा, “जैसा कि कंपनियों को इन नवीनीकरण निर्णयों का सामना करना पड़ता है, वे अब उपयोग पर केंद्रित हैं।” इसका तात्पर्य एक ऐसी दुनिया से है जिसमें किरायेदारों को कम जगह की आवश्यकता हो सकती है, लेकिन जैसे-जैसे वे काम की दुनिया में महामारी-पूर्व व्यक्तिगत सहयोग पर लौटने का मामला बना रहे हैं, बाजार में सर्वोत्तम वर्ग फुटेज के लिए प्रतिस्पर्धा बढ़ती जा रही है।

पट्टे की समाप्ति का सामना करने वाली कंपनियों के लिए, जो कार्यबल प्रभावशीलता को अधिकतम करने में मदद करने के लिए एक उपकरण के रूप में कार्यालय की धारणा में विश्वास करते हैं और परिणामस्वरूप, प्रीमियम स्थानों पर रहना चाहते हैं – और 10-20 साल पुरानी प्रतिष्ठित इमारतों में नहीं बल्कि नवीनतम संपत्तियों में – कुछ बेहतरीन अवसर अब हैं, मोबली ने कहा।

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