किराया-नियंत्रित अपार्टमेंट छोड़ने के लिए नकद लें? लोग एलए में करते हैं

2022 में, जब एक नए मालिक ने हाईलैंड पार्क किराये का घर खरीदा, जहां 66 वर्षीय एना लोपेज़ अपने पति के साथ रहती हैं, तो किरायेदारों को छोड़ने के प्रस्ताव मिलने लगे। उन्होंने कहा, सबसे पहले यह लगभग 22,000 डॉलर था। उसका एक पड़ोसी प्रस्ताव लेकर चला गया। लेकिन लोपेज़, किराए-नियंत्रित घर में रहने के लिए बेताब थी, जहां वह दो दशकों से अधिक समय से रह रही है और प्रति माह $800 का भुगतान करती है, उसने बार-बार प्रस्तावों को ठुकरा दिया, तब भी जब राशि बढ़कर $100,000 हो गई।

करों के बाद, उसने महसूस किया, पैसा उसके समुदाय में लंबे समय तक रहने के लिए पर्याप्त नहीं था, जहां औसत मासिक किराया $ 2,000 से अधिक है और एक घर का औसत बिक्री मूल्य $ 1 मिलियन से अधिक है।

उसने जाने के लिए दबाव महसूस किया और उसे सूचित किया गया कि मालिक संपत्ति को ध्वस्त करने की योजना बना रहा है। लेकिन, वह कहती हैं, “हम अपने घर में रहने के लिए संघर्ष करते रहेंगे।”

बायआउट ऑफर – जिसे “चाबियों के लिए नकद” के रूप में भी जाना जाता है – मकान मालिकों के लिए एक अक्सर इस्तेमाल किया जाने वाला उपकरण बन गया है, जो किरायेदारों को औपचारिक बेदखली प्रक्रिया से गुजरने के बिना किराया-नियंत्रित अपार्टमेंट छोड़ने की उम्मीद करते हैं, जिसमें समय लग सकता है, महंगा हो सकता है और सख्त नियमों द्वारा शासित होता है। नियम। लेकिन यह कहना मुश्किल है कि लॉस एंजिल्स में किराएदारों की खरीद-फरोख्त कितनी बार होती है। पिछले सप्ताह, डेटा जारी किया गया सिटी कंट्रोलर केनेथ मेजिया के कार्यालय ने इस विषय पर कुछ प्रकाश डाला, जिसमें दिखाया गया कि 2019-23 से शहर के साथ लगभग 5,000 “चाबियों के लिए नकद” समझौते दायर किए गए थे।

कोरियाटाउन, इको पार्क और मिड-विल्शेयर में पड़ोस सूची में सबसे ऊपर है समझौतों की संख्या के लिए. लोपेज़ का हाईलैंड पार्क पड़ोस भी शीर्ष ज़िप कोड में से एक था।

एक बयान में, मेजिया के कार्यालय ने कहा, “किरायेदार बायआउट एक रणनीति है जिसका उपयोग मकान मालिक किरायेदारों को आरएसओ (किराया स्थिरीकरण अध्यादेश) इकाइयों या किराया-नियंत्रित इकाइयों से बाहर निकलने के लिए मजबूर करने के लिए करते हैं, अक्सर मकान मालिक इन इकाइयों को बाजार में नए किरायेदारों को फिर से किराए पर दे सकते हैं -दर कीमतें. कई मामलों में, किरायेदारों के लिए लॉस एंजिल्स शहर में लंबे समय तक रहना जारी रखने के लिए खरीददारी राशि पर्याप्त नहीं है।

किरायेदार अधिवक्ताओं का कहना है कि शहर में चाबियों के बदले नकदी किस हद तक हो रही है, इसकी पूरी जानकारी देने के लिए शहर में रिपोर्ट की गई संख्या कम है। उन्होंने ध्यान दिया कि डेटा में केवल समझौते शामिल हैं – ऑफ़र नहीं, जो अक्सर अनौपचारिक रूप से किसी व्यक्ति द्वारा दरवाजा खटखटाने या फोन करने पर होता है। अधिवक्ताओं का कहना है कि यहां तक ​​कि समझौते भी शहर में दाखिल नहीं किए जा सकेंगे।

यूसीएलए स्कूल ऑफ लॉ में कानून के एमेरिटस प्रोफेसर गैरी ब्लासी ने कहा, “एलएएचडी के साथ दायर किए गए ऐसे नोटिसों की संख्या संभवतः ऐसे समझौतों का एक छोटा सा हिस्सा है।”

मकान मालिकों का कहना है कि बायआउट समझौते एक उपयोगी उपकरण हो सकते हैं, जो किरायेदारों को आगे बढ़ने के लिए प्रोत्साहन देते हैं और मालिकों के लिए फायदे का सौदा बनाते हैं, जो अपनी इकाइयाँ वापस ले लेते हैं, और किराएदार, जो आगे चलकर आवास के लिए भुगतान करने में मदद करने के लिए कुछ पैसे लेकर चले जाते हैं। आंकड़ों के अनुसार, बायआउट की औसत राशि $24,704 थी।

लेकिन किरायेदार अधिवक्ताओं का कहना है कि वह राशि – या अधिक – अक्सर कम आय वाले परिवारों को एलए पड़ोस में रहने की अनुमति देने के लिए पर्याप्त नहीं है, जहां आवास की लागत हाल के वर्षों में बढ़ गई है, खासकर करों के बाद।

ब्लासी ने कहा, “जब यह एकमुश्त राशि के रूप में आता है तो आप सोचते हैं, ‘यह बहुत सारा पैसा है’ लेकिन आपको यह भी जानना होगा कि खुले बाजार में रहने के लिए आपको कितना खर्च करना पड़ेगा।” “जो एकमुश्त बड़ी रकम की तरह दिखता है वह वास्तव में किरायेदार को उससे भी बदतर स्थिति में छोड़ सकता है।”

किरायेदारों और अधिवक्ताओं का यह भी कहना है कि जो लोग प्रस्ताव ठुकरा देते हैं उन्हें अक्सर मकान मालिकों द्वारा उत्पीड़न का सामना करना पड़ता है।

गैर-लाभकारी संस्था के कार्यकारी निदेशक सिंथिया स्ट्रैथमैन ने कहा, “हमारे पास किरायेदारों की रिपोर्ट है कि लोग हर दिन रात के खाने के समय उनके घर आते हैं और दरवाजा पीटते हैं और उन्हें बताते हैं कि उन्हें वास्तव में प्रस्ताव स्वीकार करना चाहिए, या जो लोग वास्तव में देर रात आते हैं।” न्यायसंगत अर्थव्यवस्था के लिए वकालत समूह रणनीतिक कार्रवाई। “और अन्य प्रकार का उत्पीड़न, लगातार उपेक्षा है – एक मकान मालिक अपार्टमेंट में कुछ भी ठीक करने से इंकार कर देगा और फिर वास्तव में आग्रहपूर्वक उन्हें चाबियों के लिए नकद की पेशकश करेगा जब तक कि एक अपार्टमेंट में रहने का दबाव जो वास्तव में भयानक स्थिति में है, किरायेदार को स्थानांतरित करने के लिए प्रेरित नहीं करेगा। ”

स्ट्रैथमैन ने कहा कि नियंत्रक की सूची में सबसे ऊपर वाले समुदाय, जैसे कोरियाटाउन और इको पार्क, वे हैं जहां किराए पर नियंत्रित इकाई में दीर्घकालिक किरायेदार द्वारा भुगतान किए गए मासिक किराए और मकान मालिक द्वारा दिए जाने वाले आदेश के बीच विशेष रूप से बड़ा अंतर होता है। हाल का बाज़ार।

संपत्ति प्रबंधन कंपनी मॉस एंड कंपनी के अध्यक्ष क्रिस ग्रे ने कहा कि चाबी के बदले नकद समझौता महामारी के बाद जमींदारों के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण उपकरण बन गया, जब कई किरायेदारों ने बड़ी मात्रा में अवैतनिक किराया ऋण जमा कर लिया।

उन्होंने कहा, “मकान मालिक मुश्किल स्थिति में हैं और वे बस किराया देने के लिए किसी को अपनी इकाई में लाना चाहते हैं।”

ग्रे ने कहा कि अदालतों के माध्यम से बेदखली में कई महीने लग सकते हैं और वकील की फीस में हजारों डॉलर खर्च हो सकते हैं।

“जब आप इस तरह की पूरी तस्वीर देखते हैं, तो एक मकान मालिक $30,000, $40,000, या जो कुछ भी हो, के पिछले किराए के ऋण को माफ करने में प्रसन्न होगा, ताकि उन्हें बाहर निकाला जा सके और पूरी बेदखली प्रक्रिया से बचा जा सके।”

शहर ने 2017 में बायआउट समझौतों को विनियमित करना और उनके बारे में जानकारी एकत्र करना शुरू कर दिया, जब किरायेदार अधिवक्ताओं ने संपत्ति मालिकों द्वारा किराया-नियंत्रित इकाइयों के निवासियों को उनके अधिकारों के बारे में पूरी तरह से सूचित किए बिना विस्थापित करने की बढ़ती प्रथा का विरोध करना शुरू कर दिया।

किरायेदार बायआउट अधिसूचना कार्यक्रम के तहत मकान मालिकों को बायआउट प्रस्ताव देते समय किरायेदारों को जानकारी प्रदान करने की आवश्यकता होती है। उनको जरूर किरायेदारों को सूचित करें वे न्यूनतम मुआवजे के हकदार हैं, जो $9,900 से $24,650 तक है, यह विभिन्न कारकों पर निर्भर करता है, जिसमें यह भी शामिल है कि किरायेदार कितने समय से घर में रह रहा है और क्या वे बुजुर्ग या विकलांग हैं। किरायेदारों को यह भी बताया जाता है कि उन्हें प्रस्ताव को अस्वीकार करने या रद्द करने और एक वकील या आवास विभाग से परामर्श करने का अधिकार है।

कार्यक्रम के तहत, मकान मालिकों को एलए आवास विभाग के साथ कोई भी समझौता दाखिल करना आवश्यक है। वे फाइलिंग उस विश्लेषण का आधार हैं जो नियंत्रक कार्यालय द्वारा जारी किया गया था।

आंकड़ों के मुताबिक, बायआउट फाइलिंग 2019 में चरम पर थी, जब 1,209 समझौते हुए थे। पिछले साल शहर के साथ 789 समझौते दाखिल किए गए थे।

खरीददारी अध्यादेश किरायेदारों को नियमों का उल्लंघन करने वाले मकान मालिक के खिलाफ कार्रवाई का निजी अधिकार लाने और हर्जाना और $500 का जुर्माना वसूलने की अनुमति देता है। ब्लासी ने कहा, लेकिन यह एक ऐसा कदम है जिसे कई कम आय वाले निवासी उठाने की संभावना नहीं रखते हैं।

ब्लासी ने कहा, “मुझे लगता है कि शहर को किरायेदार खरीद अधिसूचना कार्यक्रम पर फिर से गौर करना चाहिए और इसमें कुछ प्रयास करने चाहिए और इसके अस्तित्व के बारे में किरायेदारों और मकान मालिकों तक कुछ गंभीर पहुंच बनानी चाहिए।” “यह केवल उन सभी लोगों की मदद कर सकता है जो अच्छे विश्वास के साथ काम कर रहे हैं।”