किराये की संपत्ति बेचते समय कर की मार को रोकना

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किराये की संपत्तियों में निवेश करने से निवेशकों को स्थिर राजस्व धाराएं मिल सकती हैं जो हर महीने कुछ अतिरिक्त लाभ प्रदान करते हुए बंधक को कवर करती हैं। जब ऐसी संपत्तियां अंततः बेची जाती हैं, तो निवेशकों को पर्याप्त अप्रत्याशित लाभ मिलता है। लेकिन ये बिक्री घटनाएं महत्वपूर्ण दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर देनदारियों को ट्रिगर कर सकती हैं।

मामले में मामला: यदि आप $83,350 और $517,200 के बीच कर योग्य आय के साथ संयुक्त रूप से विवाहित हैं तो कर की दर 15% है। यदि आपकी कर योग्य आय $517,200 या अधिक है, तो पूंजीगत लाभ दर बढ़कर 20% हो जाती है।

280,000 डॉलर की करयोग्य आय और 100,000 डॉलर के पूंजीगत लाभ के साथ संयुक्त रूप से फाइल करने वाले विवाहित जोड़े के लिए, किराये की संपत्ति की बिक्री से होने वाले मुनाफे पर कर 15,000 डॉलर होगा। सौभाग्य से, इस पूंजीगत लाभ कर को कम करने के तरीके हैं। यह आलेख तीन सबसे प्रभावी तरीकों की व्याख्या करता है।

चाबी छीनना

  • किराये की संपत्ति बेचने से निवेशक भारी मुनाफा कमा सकते हैं लेकिन इसके परिणामस्वरूप महत्वपूर्ण पूंजीगत लाभ कर का बोझ पड़ सकता है।
  • यदि आप $83,350 और $517,200 के बीच कर योग्य आय के साथ संयुक्त रूप से विवाहित हैं तो पूंजीगत लाभ कर की दर 15% है।
  • पूंजीगत लाभ कर को कम करने के कई तरीके हैं, जिनमें टैक्स-लॉस हार्वेस्टिंग, टैक्स कोड की धारा 1031 का उपयोग करना और अपनी किराये की संपत्ति को अपने प्राथमिक निवास स्थान में परिवर्तित करना शामिल है।

घाटे के साथ लाभ की भरपाई करें

  • यह क्या है: कर-हानि संचयन
  • यह किसके लिए है: किसी दिए गए कर वर्ष में पूंजीगत हानि वाला कोई भी व्यक्ति
  • आपको क्या मिलता है: किराये की संपत्ति की बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ से उन घाटे को घटाने की क्षमता

टैक्स-लॉस हार्वेस्टिंग किराये की संपत्ति बेचते समय बिक्री से होने वाले लाभ को किसी अन्य निवेश से होने वाले नुकसान के साथ जोड़कर कर जोखिम को कम करने की प्रक्रिया का वर्णन करता है। यह एक कर नियोजन रणनीति हो सकती है यदि कोई निवेशक ऐसा निवेश रखता है जिसका मूल्य खो गया है (एक अप्राप्त हानि) और किराये की संपत्ति की बिक्री पर लाभ (एक वास्तविक हानि) के समान वर्ष में हानि पर संपत्ति बेचने का फैसला करता है। हालाँकि यह कर-न्यूनतम रणनीति मुख्य रूप से स्टॉक निवेश से होने वाले लाभ की भरपाई करने का काम करती है, अब अधिक लोग इसे किराये की अचल संपत्ति की बिक्री पर लागू कर रहे हैं।

उदाहरण के लिए, मान लें कि किसी निवेशक ने चालू वर्ष में किराये के अपार्टमेंट की बिक्री से $50,000 कमाए। उन्हें शेयर बाज़ार में $75,000 का अवास्तविक घाटा भी हुआ है। निवेशक $50,000 के नुकसान का एहसास करने के लिए अपने शेयरों के एक हिस्से को बेचने का विकल्प चुन सकता है ताकि पूंजीगत लाभ में $50,000 की पूरी तरह से भरपाई हो सके।

टैक्स कोड की धारा 1031 का लाभ उठाएँ

  • यह क्या है: आईआरएस धारा 1031 “समान प्रकार” विनिमय
  • यह किसके लिए है: कोई भी व्यक्ति जो किराये की संपत्ति की बिक्री से प्राप्त आय को नई अचल संपत्ति में पुनर्निवेश कर सकता है
  • आपको क्या मिलता है: पूंजीगत लाभ पर कुछ या सभी करों को स्थगित करने की क्षमता

रियल एस्टेट निवेशक टैक्स कोड की धारा 1031 का उपयोग करके पूंजीगत लाभ कर का भुगतान स्थगित कर सकते हैं, जो उन्हें समान प्रकार की संपत्ति खरीदते समय किराये की संपत्ति बेचने की अनुमति देता है और विनिमय के बाद ही कर का भुगतान करता है। कानूनी तौर पर कहें तो समान-प्रकार शब्द को व्यापक रूप से परिभाषित किया गया है। एक निवेशक को एक कोंडो को दूसरे के लिए बदलने या एक व्यवसाय को दूसरे के लिए व्यापार करने की आवश्यकता नहीं है। जब तक विचाराधीन दोनों संपत्तियां आय पैदा करने वाली किराये की इकाइयां हैं, तब तक यह उचित खेल है।

लेकिन इस पद्धति में समय महत्वपूर्ण है क्योंकि निवेशकों के पास संभावित प्रतिस्थापन संपत्तियों की पहचान करने के लिए संपत्ति की बिक्री की तारीख से सिर्फ 45 दिन हैं, जिसे उन्हें 180 दिनों के भीतर औपचारिक रूप से बंद करना होगा। और यदि कर रिटर्न उन 180 दिनों से पहले (विस्तार के साथ) देय है, तो निवेशकों को और भी जल्दी बंद करना होगा। जो लोग समय सीमा से चूक जाते हैं उन्हें मूल किराये की संपत्ति की बिक्री पर पूर्ण पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा।

धारा 121 प्राथमिक निवास बहिष्करण का लाभ उठाएं

  • यह क्या है: किराये की संपत्ति को प्राथमिक निवास में परिवर्तित करना
  • यह किसके लिए है: कोई भी व्यक्ति किराये की संपत्ति को अपने प्राथमिक निवास में परिवर्तित करने में सक्षम है
  • आपको क्या मिलता है: पूंजीगत लाभ में $500,000 तक को करों से बाहर करने की क्षमता

जिस घर में आप रहते हैं उसे बेचना किराये की संपत्ति को लाभ के लिए बेचने की तुलना में अधिक कर-लाभकारी है। आईआरएस धारा 121 लोगों को अपने प्राथमिक निवास की बिक्री से $250,000 तक के मुनाफे को बाहर करने की अनुमति देती है यदि वे एकल हैं और यदि वे विवाहित हैं और संयुक्त रूप से दाखिल कर रहे हैं तो $500,000 तक। अर्हता प्राप्त करने के लिए, निवेशकों को बिक्री से ठीक पहले पांच वर्षों में से दो वर्षों के लिए अपनी संपत्ति में अपने प्राथमिक निवास के रूप में रहना होगा। हालाँकि, व्यक्तिगत निवास के रूप में वर्षों का लगातार होना ज़रूरी नहीं है। इस कारण से, कुछ निवेशक किराये की संपत्तियों को अपने प्राथमिक आवास में परिवर्तित करना चुनते हैं।

कटौती की राशि इस बात पर निर्भर करती है कि संपत्ति को किराये के रूप में कितने समय तक उपयोग किया गया था बनाम प्राथमिक निवास के रूप में इसका उपयोग किया गया था। इसके अतिरिक्त, एक करदाता लाभ के उस हिस्से को बाहर नहीं कर सकता है जो पहले मूल्यह्रास कटौती के कारण था। इसे मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण के रूप में जाना जाता है, जो किराये की संपत्तियों के लिए विशिष्ट है, और मूल्यह्रास कटौती के रूप में पहले ली गई राशि पर 25% की पुनर्ग्रहण दर पर कर लगाया जाता है।

किराये की संपत्ति की बिक्री संबंधी अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

जब आप किराये की संपत्ति बेचते हैं तो मूल्यह्रास का क्या होता है?

जब आप संपत्ति बेचते हैं तो इस संपत्ति के लिए पिछले कर रिटर्न पर दावा किया गया कोई भी मूल्यह्रास पुनः प्राप्त किया जाना चाहिए। आपको कितना भुगतान करना होगा इसका अनुमान लगाने के लिए अपने कर सलाहकार से परामर्श लें।

जब मैं किराये की संपत्ति बेचता हूं तो मैं किस कटौती का दावा कर सकता हूं?

जब आप किराये की संपत्ति बेचते हैं तो विशेष रूप से कई कटौतियों का दावा किया जा सकता है। इनमें बिक्री की लेनदेन लागत जैसे रियाल्टार कमीशन, शीर्षक शुल्क और विज्ञापन शुल्क शामिल हैं। आप किन विशिष्ट कटौतियों का दावा कर सकते हैं, यह जानने के लिए किसी कर पेशेवर से परामर्श लें।

क्या मैं विरासत में मिली किराये की संपत्ति पर पूंजीगत लाभ कर से बच सकता हूँ?

हाँ। आप ऊपर सूचीबद्ध तीन तरीकों में से किसी एक के माध्यम से विरासत में मिली किराये की संपत्ति पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करने से बच सकते हैं। इसके अतिरिक्त, आप इसे चरणबद्ध आधार पर विरासत में पाकर लाभान्वित होते हैं, जिसका अर्थ है कि आप केवल विरासत की तारीख से उचित बाजार मूल्य पर किसी भी लाभ पर भुगतान करते हैं, न कि संपत्ति के मूल खरीद मूल्य पर।

तल – रेखा

पूंजीगत लाभ कर आपकी किराये की संपत्ति की बिक्री से होने वाले मुनाफे का एक बड़ा हिस्सा आपके अधिग्रहण के 15% या 20% तक ले सकते हैं। सौभाग्य से, पूंजीगत लाभ कर से बचाव और स्थगन रणनीतियाँ उस बोझ को कम करने में मदद कर सकती हैं। हमेशा की तरह, अपनी किराये-संपत्ति की स्थिति के लिए विशिष्ट सलाह के लिए किसी कर पेशेवर से परामर्श लें।

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