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अगले वर्ष हमारे उद्योग पर पड़ने वाली ऋण परिपक्वताओं की लहर को देखते हुए, यह स्पष्ट है कि सीआरई उद्योग के निकट भविष्य के बारे में बातचीत से परिप्रेक्ष्य की एक बड़ी समझ से लाभ होगा।
जबकि अगला वर्ष निश्चित रूप से चुनौतियाँ पेश करेगा, 2024 में जो अवसर उभरेंगे, वे उनसे कहीं अधिक महत्वपूर्ण हो सकते हैं – संभावित रूप से पर्याप्त अंतर से।
हम अगले साल के बारे में सावधानीपूर्वक आशावादी कैसे हो सकते हैं, जब पिछले 12 महीनों में हमने जो कुछ सुना है, उसमें सीआरई क्षेत्र के लिए आने वाले ‘संकट’ की भविष्यवाणी की गई है?
सबसे पहले, आइए उद्योग की बुनियादी बातों पर वापस जाएं। सीधे शब्दों में कहें तो बड़ी मात्रा में ऋण परिपक्वताएं जरूरी नहीं कि कोई आपात स्थिति बन जाएं।
2024 के लिए निर्धारित परिपक्वता राशि वर्तमान में लगभग $500 बिलियन है – निश्चित रूप से एक बड़ी संख्या। हालाँकि, ध्यान रखें कि सभी परिपक्वताएँ एक जैसी नहीं होती हैं। इनमें से कई ऋण संपत्तियों और परियोजनाओं का वित्तपोषण कर रहे हैं जो नकदी प्रवाह सकारात्मक हैं, जिसका अर्थ है कि उन्हें लगभग निश्चित रूप से भुगतान किया जाएगा या पुनर्वित्त किया जाएगा।
यह सीआरई वित्तपोषण परिदृश्य की एक स्वाभाविक विशेषता है, जो वर्तमान जैसे चुनौतीपूर्ण माहौल में भी, आम तौर पर लगभग 50 प्रतिशत बकाया ऋणों पर लागू होती है।
इसके बाद, आइए ध्यान रखें कि 2024 की शेष आधी परिपक्वताएं सबसे खराब स्थिति की ओर नहीं ले जा रही हैं।
इनमें से कई ऋणों के लिए, उधारकर्ताओं को बस यह स्वीकार करना होगा कि उनकी व्यावसायिक योजनाएँ काम नहीं करेंगी। उच्च ब्याज दरों और बैंकों और अन्य पारंपरिक वित्तीय संस्थानों द्वारा शर्तों को बढ़ाने या अधिक धन प्रदान करने से इनकार करने के बीच, इन उधारकर्ताओं को उन शर्तों पर पुनर्वित्त या बिक्री के विकल्प तलाशने होंगे जो उनकी वर्तमान स्थितियों के लिए अधिक यथार्थवादी हों।
यह शायद ही कोई दुःस्वप्न परिणाम है. हमारे विचार में, आने वाली परिपक्वताओं के लगभग 25 प्रतिशत अन्य के लिए भी यही स्थिति होगी।
इससे मौजूदा 2024 की परिपक्वताओं में से लगभग 25 प्रतिशत को डिफ़ॉल्ट के संभावित उम्मीदवारों के रूप में छोड़ दिया जाता है, जिसमें भविष्य में मुकदमेबाजी और अन्य कसरत गतिविधियों की संभावना होती है। यह निश्चित रूप से आदर्श नहीं है, लेकिन यह “आसमान गिर रहा है” प्रलय के दिन के परिदृश्य का भी कोई कारण नहीं है जिसके बारे में हम सभी पिछले वर्ष से सुन रहे हैं।
तो, यदि 2024 में “संकट” के अनुमान सच नहीं हुए, तो अगला वर्ष कैसा दिखेगा?
जब लेन-देन पुनः आरंभ होता है
हमारा विचार है कि आर्थिक संकेतक सॉफ्ट लैंडिंग के पक्ष में मजबूती से झुक गए हैं, जिससे Q1 के बाद ब्याज दर के माहौल में स्थिरीकरण की संभावना बढ़ गई है।
मोटे तौर पर कहें तो, iBorrow जैसे निजी प्रत्यक्ष ऋणदाता फंडिंग का एक विश्वसनीय और लचीला वैकल्पिक स्रोत प्रदान करके 2023 में बाजार हिस्सेदारी का विस्तार करने और महत्वपूर्ण लेनदेन की मात्रा बढ़ाने में सक्षम थे क्योंकि क्षेत्रीय बैंकों और अन्य संस्थानों ने सीआरई ऋण देने से हाथ खींच लिया था।
सबसे मजबूत निजी प्रत्यक्ष ऋणदाता इन परिणामों को प्राप्त करने में सक्षम थे, भले ही 2023 में पारंपरिक अधिग्रहण और बिक्री गतिविधि में गिरावट आई, मुख्य रूप से तेजी से अंडरराइटिंग और ठोस जोखिम प्रबंधन प्रथाओं द्वारा सुविधाजनक पुनर्वित्त लेनदेन पर ध्यान केंद्रित करके।
समग्र अर्थव्यवस्था और ब्याज दर के माहौल की हमारी वर्तमान रीडिंग के आधार पर, हमारा मानना है कि पारंपरिक खरीद-बिक्री गतिविधि अगले साल के मध्य में वापस आने की संभावना है, एक बार निवेशकों, उधारकर्ताओं और विक्रेताओं को अधिक के लिए फिर से अभ्यस्त होने का मौका मिलेगा। सीआरई क्षेत्र के लिए स्थिर दृष्टिकोण।
निजी प्रत्यक्ष ऋणदाताओं के लिए – जो अब उधारकर्ताओं और विक्रेताओं के लिए पूंजी के एक विश्वसनीय स्रोत के रूप में अधिक परिचित हैं – उनकी मौजूदा पुनर्वित्त पाइपलाइनों में मजबूत खरीद-बिक्री लेनदेन मात्रा जोड़ने से कुल मिलाकर वर्ष के लिए बहुत मजबूत परिणाम मिलने की संभावना है।
आईबॉरो में हमारी टीम आने वाले वर्ष में मुख्य रूप से राष्ट्रीय औद्योगिक और बहु-परिवार क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित करने की योजना बना रही है, साथ ही खुदरा और होटल क्षेत्रों में भी ठोस लेनदेन की मात्रा है।
हालाँकि हमें उम्मीद है कि 2024 में उद्योग के बुनियादी सिद्धांत और अधिक ठोस स्थिति में लौट आएंगे, लेकिन हमें विश्वास नहीं है कि सुधार एक समान होगा। कुछ महानगरों में किराये की दरों में मजबूत वृद्धि और रिक्तियों में कटौती देखी जाएगी, जबकि अन्य पीछे रहेंगे। हमारे विचार में, इससे तेज-तर्रार निवेशकों के लिए रियायती मूल्यांकन पर मजबूत संपत्तियां हासिल करने के आकर्षक अवसर पैदा होंगे, क्योंकि मौजूदा मालिक आत्मसमर्पण कर देंगे और बेचने के लिए आगे बढ़ेंगे, खासकर बहु-परिवार क्षेत्र में।
संक्षेप में, हम उम्मीद करते हैं कि 2024 कुछ उतार-चढ़ाव के साथ सीआरई वित्तपोषण के लिए एक वापसी वर्ष होगा। उठता हुआ ज्वार सभी नावों को नहीं उठाएगा। बल्कि, यह उन चतुर निवेशकों के लिए एक प्रमुख अवसर प्रस्तुत करेगा जो खुद को इस समूह से अलग करने के लिए अपना होमवर्क करते हैं।
निजी प्रत्यक्ष ऋणदाता आने वाले वर्ष में हमारे उद्योग के पुनरुत्थान में केंद्रीय भूमिका निभाने के लिए तत्पर हैं।
ब्रायन गुड के मैनेजिंग पार्टनर हैं मैं उधार लेता हुँएक राष्ट्रव्यापी प्रत्यक्ष ऋणदाता जो वाणिज्यिक और बहु-परिवार संपत्ति मालिकों को अल्पकालिक ब्रिज वित्तपोषण प्रदान करता है।
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