उच्च ब्याज दरें कुछ लोगों के लिए अवसर क्यों प्रस्तुत करती हैं?

पिछले दो वर्षों में, ब्याज दरें एक दिशा में बढ़ीं: ऊपर। जनवरी 2022 में, संघीय निधि प्रभावी दर 0.08 प्रतिशत थी। वर्ष 2023 के अंत तक तेजी से आगे बढ़ते हुए, दर 5.33 प्रतिशत थी। प्रश्न “क्या” के बारे में कम और “क्यों” और “कैसे” के बारे में अधिक है। विशेष रूप से, दरें क्यों बढ़ रही हैं, और इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि इसका वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश पर क्या प्रभाव पड़ता है?

दरें क्यों बढ़ रही हैं??

ब्याज दरें बढ़ गई हैं क्योंकि फेडरल रिजर्व मुद्रास्फीति पर अंकुश लगाने की कोशिश कर रहा है। 2022 के नवंबर में मुद्रास्फीति 8.2 प्रतिशत पर रही, जो फेड के 2.0 प्रतिशत के लक्ष्य के चारगुने से भी अधिक थी। अब तक, फेड की रणनीति काम कर चुकी है। अक्टूबर 2023 तक उपभोक्ता कीमतों में अपेक्षाकृत मामूली 3.2 प्रतिशत की बढ़ोतरी हुई, जो कीमतों में गिरावट देखने का इंतजार कर रहे लोगों के लिए स्वागत योग्य खबर है। हालाँकि, उच्च ब्याज दरें वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश रणनीतियों के लिए भी अच्छी खबर ला सकती हैं।

बढ़ती दरें और खरीदारी के अवसर

बढ़ती ब्याज दरों के परिणामस्वरूप संकटग्रस्त विक्रेताओं से संपत्ति खरीदने के अवसर मिल सकते हैं – विशेष रूप से परिवर्तनीय ब्याज दरों वाले विक्रेताओं से। कोई भी भविष्य की भविष्यवाणी नहीं कर सकता है, इसलिए विवेकपूर्ण निवेशक भी एक परिवर्तनीय दर पर सहमत हो सकते हैं और अब खुद को भुगतान करने में असमर्थ पाते हैं। कुछ संपत्ति मालिक अपनी सीआरई संपत्ति को अपने ऋण पर बकाया राशि के लिए या शायद उससे भी कम देने के लिए तैयार हो सकते हैं – बस इसे अपनी किताबों से हटाने के लिए। फौजदारी बाज़ार में अच्छे सौदे पाना भी संभव हो सकता है क्योंकि बैंक उन संपत्तियों को बेचना चाहते हैं जिन्हें उन्होंने पुनः प्राप्त किया है। साथ ही, बढ़ती ब्याज दरों से पारंपरिक सीआरई बाजार में बेहतर सौदे प्राप्त करना भी आसान हो जाता है क्योंकि प्रतिस्पर्धा कम हो सकती है।

उच्च दरें और बातचीत के अवसर

जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो कम लोग वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं, जो कीमतों पर बातचीत करने का समय आने पर निवेशक को बेहतर स्थिति में रखता है। जब ब्याज दरें कम थीं, तो पैसे उधार लेने की लागत बहुत कम थी, जिसने कई खरीदारों को संपत्तियों पर बड़े प्रस्ताव देने के लिए प्रोत्साहित किया। अब जबकि ब्याज दरें ऊंची हैं, उनमें से कई निवेशक किनारे पर रह रहे हैं। कई खरीददारों के बीच अपनी संपत्ति के लिए प्रतिस्पर्धा किए बिना, विक्रेताओं को कम कीमत पर सहमत होने के लिए प्रेरित किया जा सकता है। जब एक प्रेरित विक्रेता के सामने, एक खरीदार के पास बातचीत की मेज पर अधिक शक्ति होती है।

मुद्रास्फीति-संचालित अर्थव्यवस्था के दौरान उच्च किराये की दरों के कारण सीआरई मालिक औसत से बेहतर रिटर्न प्राप्त करने में सक्षम हो सकते हैं। जैसा कि मौजूदा अर्थव्यवस्था में होता है, ब्याज दरें बढ़ीं क्योंकि मुद्रास्फीति बढ़ रही थी। जब मुद्रास्फीति बढ़ती है, तो यह अक्सर किराये की कीमतों को भी अपने साथ ले लेती है। उदाहरण के लिए, जबकि 2022 की गर्मियों में मुद्रास्फीति चरम पर थी, सीआरई के कई क्षेत्रों में किराये की दरों में वृद्धि जारी रही है। सीआरई मालिकों के लिए, इसका मतलब अल्पकालिक लाभ हो सकता है जो अन्य परिसंपत्तियों की भरपाई करता है जिनका मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान निम्न प्रदर्शन हो सकता है।

हालांकि यह निश्चित रूप से बताना असंभव है कि ब्याज दरें कब और कैसे पलटेंगी, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने वाले लोग इस अवसर का लाभ उठा सकते हैं। यदि निवेशकों के पास आवश्यक वित्तपोषण है, तो अब सीआरई संपत्ति खरीदने का एक अच्छा समय हो सकता है, खासकर यदि उन्हें संकटग्रस्त या फौजदारी बाजार में अच्छे सौदे मिल सकते हैं। कम खरीदारों के रिंग में उतरने से, बेहतर सौदों पर बातचीत करना और अधिक मजबूत सीआरई पोर्टफोलियो बनाना संभव हो सकता है।

जोश डार्बी, उपाध्यक्ष नॉर्थमार्क.