औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश (संपूर्ण निवेशक गाइड)

इस आलेख में

रियल एस्टेट निवेश कई आकारों और आकारों में उपलब्ध हैं, जिनमें औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश भी शामिल है। यह रियल एस्टेट निवेश का सबसे सामान्य रूप नहीं है, लेकिन अगर सही तरीके से किया जाए तो इसमें काफी संभावनाएं हैं और यह आपके निवेश में विविधता लाने का एक शानदार अवसर हो सकता है।

औद्योगिक रियल एस्टेट को समझना

औद्योगिक अचल संपत्ति में निवेश में संपत्ति खरीदना, प्रबंधन करना और अंततः बेचना शामिल है। आवासीय रियल एस्टेट निवेश की तरह, लक्ष्य एक महान आरओआई है, लेकिन आप औद्योगिक किरायेदारों बनाम रहने के लिए जगह की तलाश कर रहे लोगों को पूरा करेंगे।

औद्योगिक स्थान की तलाश कर रहे कई किरायेदारों को वितरण स्थान की आवश्यकता होती है, लेकिन सभी को ऐसा नहीं होता है। मुख्य बात उस जनसांख्यिकीय को समझना है जहां आप निवेश करने की योजना बना रहे हैं और उनके कठिन बिंदु।

औद्योगिक अचल संपत्ति के उदाहरण

कुछ सामान्य उपयोग के उदाहरणों में शामिल हैं:

• गोदामों
• वितरण केंद्र
• शोरूम
• उत्पादक संयंत्र
• शीतगृह
• फ्लेक्स स्पेस (कार्यालय और गोदाम के बीच हाइब्रिड)

औद्योगिक रियल एस्टेट में निवेश करने के कारण

आवासीय रियल एस्टेट निवेश के बजाय उद्योग रियल एस्टेट निवेश पर विचार करने या अपने पोर्टफोलियो का विस्तार करने के कई कारण हैं, जिनमें शामिल हैं:

• ऊंची मांग: ई-कॉमर्स, डेटा सेंटर जैसी इंटरनेट तकनीक और विनिर्माण में वृद्धि ने औद्योगिक रियल एस्टेट स्थान की आवश्यकता को काफी बढ़ा दिया है।
• कम रिक्ति दरें: 2023 की चौथी तिमाही तक, राष्ट्रीय औद्योगिक रियल एस्टेट रिक्ति दरें औसत 5.2% बनाम आवासीय अचल संपत्ति के लिए 6.6%.
• दीर्घकालिक पट्टे: औद्योगिक पट्टे की शर्तें तीन से 15 साल तक होती हैं और आमतौर पर सालाना किराया बढ़ाने का विकल्प होता है।
• स्थिर नकदी प्रवाह: औद्योगिक किरायेदारों के पास पूर्वानुमानित, सुसंगत नकदी प्रवाह होता है, जो किरायेदार के डिफ़ॉल्ट होने के आपके जोखिम को कम करता है और नियमित नकदी प्रवाह सुनिश्चित करता है।
• आर्थिक मंदी के प्रति लचीलापन: औद्योगिक अचल संपत्ति ऐतिहासिक रूप से आर्थिक मंदी के प्रति लचीली रही है, जब तक कि निवेश अच्छे स्थान पर हो और उसके बुनियादी सिद्धांत मजबूत हों।

औद्योगिक रियल एस्टेट बनाम आवासीय और वाणिज्यिक

औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश शुरू करने से पहले, आवासीय और वाणिज्यिक रियल एस्टेट निवेश के बीच अंतर को समझना महत्वपूर्ण है।

उद्देश्य एवं उपयोग

औद्योगिक अचल संपत्ति भंडारण, विनिर्माण और प्रसंस्करण जैसे भारी व्यावसायिक उपयोग के लिए है। इसे वाणिज्यिक संपत्तियों के साथ भ्रमित किया जा सकता है, लेकिन ये ज्यादातर पर्दे के पीछे काम करने के बजाय लाभ और ग्राहक-सामना पर केंद्रित व्यवसायों को संदर्भित करते हैं।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश में अपार्टमेंट परिसरों की तरह आवासीय अचल संपत्ति भी शामिल हो सकती है।

पट्टा संरचना

औद्योगिक पट्टे आम ​​तौर पर वाणिज्यिक या आवासीय पट्टों की तुलना में अधिक लंबे होते हैं, जो 15 साल या उससे अधिक समय तक चलते हैं। यह वाणिज्यिक पट्टों के विपरीत है, जो तीन से पांच साल के होते हैं, और आवासीय पट्टे, जो आमतौर पर एक वर्ष या उससे कम के होते हैं।

किरायेदार कारोबार

लंबी लीज संरचनाओं के कारण, वाणिज्यिक और औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश में किरायेदार का कारोबार सबसे छोटा होता है, जिसके परिणामस्वरूप लंबे समय में महत्वपूर्ण बचत हो सकती है।

बाज़ार की संवेदनशीलता

आवासीय अचल संपत्ति निवेश की तुलना में, औद्योगिक और वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्तियों में बाजार संवेदनशीलता की संभावना अधिक होती है। हालाँकि, वाणिज्यिक व्यवसायों की तुलना में औद्योगिक क्षेत्रों में अक्सर बाज़ार संवेदनशीलता का खतरा कम होता है। औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश मांग में गिरावट और पर्यावरण या नियामक मुद्दों के अधीन हो सकता है।

निवेश का आकार

वाणिज्यिक और औद्योगिक अचल संपत्ति अक्सर आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में बहुत बड़े निवेश होते हैं। न केवल खरीद मूल्य अधिक है, बल्कि उन्हें अधिक व्यापक रखरखाव की आवश्यकता होती है और इसमें अधिक जटिल विवरण होते हैं जिन पर आपको ध्यान केंद्रित करना चाहिए, जिसमें पट्टे का प्रकार भी शामिल है, जैसे कि नेट लीज जहां किरायेदार रखरखाव की जिम्मेदारी लेता है।

सराहना की संभावना

आवासीय की तुलना में वाणिज्यिक और औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश में प्रशंसा दर बहुत अधिक है। लेकिन किसी भी निवेश की तरह, वांछित प्रशंसा देखने के लिए आपको सही स्थान और प्रकार का चयन करना होगा। इस बात की कोई गारंटी नहीं है कि उदाहरण के लिए, सिर्फ इसलिए कि आप औद्योगिक रियल एस्टेट में निवेश करते हैं, इसकी सराहना होगी।

नियामक पर्यावरण

आवासीय संपत्तियों के लिए आवश्यक कोड और परमिट आमतौर पर वाणिज्यिक या औद्योगिक अचल संपत्ति के लिए लालफीताशाही की तुलना में बहुत आसान होते हैं। वाणिज्यिक और औद्योगिक निवेशों को सख्त ज़ोनिंग कानूनों और बिल्डिंग और फायर कोड का पालन करना चाहिए।

औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश रणनीतियाँ

आवासीय अचल संपत्ति की तरह, औद्योगिक अचल संपत्ति निवेश के भीतर कई रणनीतियाँ हैं, जिनमें प्रत्यक्ष निवेश, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी), सक्रिय और निष्क्रिय निवेश और विविधीकरण शामिल हैं।

प्रत्यक्ष निवेश बनाम आरईआईटी

प्रत्यक्ष औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश पोर्टफोलियो का मतलब है कि आप संपत्ति या संपत्तियों में सक्रिय रूप से निवेश करते हैं। आप संपत्तियों के प्रबंधन के लिए जिम्मेदार हैं और उन्हें खरीदने और चलाने के लिए आवश्यक पूंजी जुटानी होगी। आप इसे व्यक्तिगत रूप से या रियल एस्टेट निवेश समूह के साथ कर सकते हैं, लेकिन अंततः, आप निवेश के सभी पहलुओं के प्रभारी हैं।

इस बीच, आरईआईटी या सिंडिकेशन बड़े स्तर की जिम्मेदारी के बिना औद्योगिक अचल संपत्ति में निवेश करने का एक समान अवसर प्रदान करते हैं। इसके बजाय, आप निष्क्रिय रूप से ऐसी कंपनी में निवेश करते हैं जो रियल एस्टेट निवेश के सभी पहलुओं को संभालती है, जबकि चीजें अच्छी होने पर आप लाभांश एकत्र करते हैं।

आपको बहुत कम मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है क्योंकि आप कंपनी में जो चाहते हैं उसे निवेश करते हैं बजाय सीधे संपत्ति खरीदने के।

सक्रिय बनाम निष्क्रिय निवेश दृष्टिकोण

रियल एस्टेट में निवेश करते समय, आप एक सक्रिय या निष्क्रिय निवेशक हो सकते हैं। सक्रिय निवेशक संपत्तियों के अधिग्रहण, प्रबंधन और रखरखाव में अभिन्न भूमिका निभाते हैं। दूसरे शब्दों में, आप मकान मालिक बन जाते हैं और निवेश के सभी पहलुओं के लिए जिम्मेदार होते हैं।

दूसरी ओर, निष्क्रिय निवेश दृष्टिकोण के लिए केवल आपकी पूंजी की आवश्यकता होती है, अन्य सभी निर्णय उस कंपनी या व्यक्ति पर छोड़ देते हैं जिसके पास संपत्ति है।

आरईआईटी रियल एस्टेट में निष्क्रिय रूप से निवेश करने का एक सामान्य तरीका है क्योंकि आप निवेश करने के लिए एक रियल एस्टेट कंपनी चुनते हैं और रियल एस्टेट निर्णयों पर भरोसा करते हैं।

कुछ निवेशक सख्ती से सक्रिय या निष्क्रिय निवेश चुनते हैं, और अन्य विभिन्न निवेश रणनीतियों के साथ अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाते हैं।

औद्योगिक रियल एस्टेट पोर्टफोलियो के भीतर विविधीकरण

आपकी चुनी हुई रणनीति की परवाह किए बिना, रियल एस्टेट पोर्टफोलियो में विविधीकरण महत्वपूर्ण है।

सबसे पहले, यह निर्धारित करें कि क्या आप लघु या दीर्घकालिक निवेश पसंद करते हैं, या लघु और दीर्घकालिक बाजार घटनाओं का लाभ उठाने के लिए दोनों के संयोजन पर विचार करें।

इसके बाद, इस बात पर विचार करें कि आप जिस प्रकार की औद्योगिक रियल एस्टेट संपत्तियों में निवेश करते हैं, उनमें विविधता कैसे लाएंगे, जिसमें शामिल हैं:

• फ्लेक्स गोदाम
• शीतगृह
• औद्योगिक भूमि
• औद्योगिक बिल्ड-टू-सूट
• प्रकाश संयोजन
• भारी विनिर्माण
• डेटा केंद्र
• औद्योगिक शोरूम
• इनडोर/आउटडोर भंडारण
• थोक गोदाम

फिर, विभिन्न औद्योगिक रियल एस्टेट वर्गों (कक्षा ए, बी, या सी) में अपने निवेश में विविधता लाने पर विचार करें।

अपने निवेश घाटे के जोखिम को कम करने के लिए विविधता लाना महत्वपूर्ण है।

अधिग्रहण प्रक्रिया

अधिग्रहण प्रक्रिया में कई चरण होते हैं, जैसे आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश में होता है। अपना उचित परिश्रम करना और एक योजना बनाना योजना में सबसे आगे है।

पहचान

सही औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश ढूँढने में बहुत मेहनत लगती है। सबसे पहले, उन मानदंडों को निर्धारित करें जिन्हें आप संपत्ति को पूरा करना चाहते हैं, क्योंकि यह आपकी खोज का मार्गदर्शन करेगा।

निर्धारित करें कि आप अपने पोर्टफोलियो में क्या चाहते हैं और क्या आपका ध्यान उच्च-उपज किराया या दीर्घकालिक पूंजी वृद्धि पर है। अपने लक्ष्यों को जानने से किरायेदार प्रोफ़ाइल, स्थान और क्षमता के आधार पर आपकी पसंद सीमित हो जाएगी।

यह निर्धारित करने के लिए कि क्या यह आपके लक्ष्यों के अनुरूप है, आपको किसी संपत्ति की वित्तीय स्थिति का मूल्यांकन करना चाहिए। क्षेत्र के रुझानों के आधार पर संपत्ति पर मौजूदा पट्टों और भविष्य की संभावनाओं पर विचार करें।

बाजार अनुसंधान करें

प्रत्येक संपत्ति के वित्तीय स्वास्थ्य का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करें। नकदी प्रवाह अनुमान, राजस्व और व्यय देखें। इससे आपको यह निर्धारित करने में मदद मिलेगी कि यह आपके निवेश लक्ष्यों के अनुरूप है या नहीं।

पूंजीकरण दर और कैश-ऑन-कैश रिटर्न जैसे कारकों पर विचार करें। क्षेत्र के आर्थिक संकेतकों, स्थानीय मांग और भविष्य की विकास योजनाओं को देखें।

उचित परिश्रम करना

यह महत्वपूर्ण है कि आप प्रत्येक संपत्ति और उसकी व्यवहार्यता का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करें। इसकी भौतिक स्थिति पर विचार करें और इसकी संरचना का मूल्यांकन करें। इसके अलावा, किसी भी मौजूदा वारंटी या सेवा अनुबंध पर विचार करें, और यह सुनिश्चित करने के लिए शीर्षक की पूरी तरह से समीक्षा करें कि संपत्ति कानूनी रूप से हस्तांतरित की जा सकती है।

ज़ोनिंग अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए अपनी कानूनी टीम के साथ काम करें और यह निर्धारित करें कि क्या संपत्ति में कोई सुख सुविधा है जो आपके निवेश में बाधा उत्पन्न कर सकती है।

इसके अलावा, संपत्ति की वित्तीय स्थिति का दृढ़ता से मूल्यांकन करें। यह सुनिश्चित करने के लिए कि यह एक अच्छा निर्णय है, बाजार के रुझानों की तुलना में पिछले आंकड़ों और भविष्य के अनुमानों को देखें।

समापन

समापन तब होता है जब लेनदेन पूरा हो जाता है। यह तब होता है जब आपकी पूरी सहायता टीम को एक साथ आना चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी i पर बिंदी लगाई जाए और t को काटा जाए।

आपकी कानूनी टीम यह सुनिश्चित करेगी कि सभी शर्तें वादे के अनुसार हों और धन को निर्बाध रूप से स्थानांतरित करने के लिए सभी वित्तीय खाते ठीक से स्थापित हों।

साथ ही, समापन पर कोई भी आवश्यक समायोजन किया जाएगा, जैसे उपयोगिता बिल भुगतान या आनुपातिक किराया।

औद्योगिक संपत्तियों का प्रबंधन

औद्योगिक संपत्तियों के प्रबंधन के लिए विशिष्ट कार्यों की आवश्यकता होती है, जिनमें शामिल हैं:

• व्यय प्रबंधन: यह सुनिश्चित करना कि सभी आवश्यक खर्च यथासंभव कम हों, अधिक लाभ की कुंजी है। एक बजट स्थापित करना और धन का उचित प्रबंधन यह सुनिश्चित करता है कि निवेश की सफलता की बेहतर संभावना है।
• किरायेदार संबंध: अपने किरायेदारों के साथ ठीक से संवाद करने में सक्षम होना महत्वपूर्ण है। यदि आप लंबी अवधि के पट्टे पर हैं, तो आप दोनों पक्षों के विश्वास के साथ एक ठोस किरायेदार-मकान मालिक संबंध चाहते हैं। संचार का सर्वोत्तम तरीका और समस्या को पहले से हल करने का तरीका निर्धारित करें।
• रखरखाव: एक रखरखाव योजना बनाना जिस पर आप और आपके किरायेदार सहमत हों, महत्वपूर्ण है। यह निर्धारित करना सुनिश्चित करें कि किस कार्य को करने और भुगतान करने के लिए कौन जिम्मेदार है।

अंतिम विचार

औद्योगिक रियल एस्टेट निवेश आपके पोर्टफोलियो में विविधता लाने का एक शानदार तरीका हो सकता है। चाहे आप सीधे निवेश करें और मकान मालिक बनें या आरईआईटी में निवेश करें, यह केवल आवासीय अचल संपत्ति में निवेश के जोखिम को ऑफसेट करने का एक शानदार तरीका है, जिससे आपको उच्च लाभ का मौका मिलता है।

बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।