कई ग्रीन शूट्स से लाभ के लिए नेट लीज़

पिछले साल वाणिज्यिक रियल एस्टेट उद्योग में कम लेन-देन की मात्रा के बावजूद, ध्यान देने योग्य टेलविंड ने नेट लीज गतिविधि पर सकारात्मक प्रभाव डाला है, और सेक्टर के भीतर हरे रंग की किरणें उभरी हैं। रियल एस्टेट पेशेवर और निवेशक दोनों ही क्षितिज पर स्थिरता और स्थिरता की भविष्यवाणी कर रहे हैं, और जनवरी के बाद से एकल-किरायेदार लेनदेन का अनुपात पूर्व-कोविड स्तर के करीब है। इसके अलावा, जैसे-जैसे अनिश्चितता का माहौल कम हो रहा है और मूल्य निर्धारण में सुधार हो रहा है, अधिक निवेशक रियल एस्टेट क्षेत्र में आक्रामक गतिविधियों पर विचार कर रहे हैं।

10 साल की कम अमेरिकी ट्रेजरी उपज, शायद दूसरी तिमाही में ब्याज दरों में कटौती की आशंका, और एक समग्र भावना कि हम सबसे निचले स्तर पर पहुंच गए हैं, नेट लीज बाजार में बढ़ती आशावाद में योगदान देने वाले कारकों में से हैं।

इसके अतिरिक्त, बढ़ी हुई ऋण लागत निगमों को वैकल्पिक वित्तपोषण स्रोतों की तलाश करने के लिए प्रेरित कर रही है, जिससे कॉर्पोरेट पूंजी बाजार गतिविधि को बढ़ावा मिल रहा है। यह बदलती बाजार स्थितियों के दौरान परिसंपत्तियों को पुन: व्यवस्थित करने, पोर्टफोलियो जोखिम को कम करने और ऋण चुकौती या विस्तार परियोजनाओं के वित्तपोषण के लिए वैकल्पिक वित्तपोषण स्रोत के रूप में बिक्री/लीजबैक बाजार का पता लगाने का अवसर प्रदान करता है।

किरायेदार फिर सक्रिय हो गये हैं

पिछले पाँच या छह वर्षों में, बिक्री/लीज़बैक की मात्रा कुल शुद्ध लीज़ बाज़ार के 15 से 20 प्रतिशत के बीच थी। पिछले साल, यह लगभग दोगुना होकर लगभग 30 प्रतिशत हो गया क्योंकि ऋण बाजार, कॉर्पोरेट कब्जेदारों और निजी इक्विटी फर्मों ने रचनात्मक वित्तपोषण के अवसरों की खोज की।

खरीदार प्रकार द्वारा एकल-किरायेदार शुद्ध पट्टा तरलता के संदर्भ में, निजी खरीदारों ने 2023 में शुद्ध पट्टा अचल संपत्ति में निवेश करने वाले समूहों का लगभग 45 प्रतिशत हिस्सा बनाया, जो पिछले पांच वर्षों में एक महत्वपूर्ण वृद्धि है। इसके अलावा, निजी खरीदार और अल्ट्रा-हाई-नेट-वर्थ परिवार हर प्रकार की संपत्ति में बाजार हिस्सेदारी हासिल कर रहे हैं।

नेट लीज़ बाज़ार के पलटाव को संपत्ति-स्तर के बुनियादी सिद्धांतों की बढ़ती ताकत से भी समर्थन मिलता है। कार्यालय क्षेत्र में किरायेदार पट्टे की गतिविधि में वृद्धि का अनुभव हो रहा है, जिसके 2022 के मध्य के स्तर तक पहुंचने की उम्मीद है, क्योंकि अधिक कंपनियां “कार्यालय में वापसी” नीतियों को लागू करती हैं। फरवरी की शुरुआत में, फॉर्च्यून 100 कर्मचारियों में से 91 प्रतिशत या तो हाइब्रिड या पूरी तरह से कार्यालय नीतियों के अधीन हैं। इसके साथ ही, खुदरा क्षेत्र लगभग पांच प्रतिशत की राष्ट्रीय रिक्ति दर के साथ अनुकूल बुनियादी सिद्धांतों का प्रदर्शन कर रहा है क्योंकि उपभोक्ता खर्च लगातार बढ़ रहा है।

निवेशकों का फोकस बदल रहा है

इसके अलावा, समग्र शुद्ध पट्टा क्षेत्र पर हाल ही में फोकस में बदलाव आया है। बाजार रियल एस्टेट और क्रेडिट के गठजोड़ में बैठता है, जिसमें 50 प्रतिशत अंडरराइटिंग आम तौर पर क्रेडिट पर और 50 प्रतिशत आंतरिक रियल एस्टेट पर केंद्रित होती है। 2021 और 2022 को देखते हुए, नेट लीजिंग निवेश का बेल कर्व क्रेडिट की ओर भारी था। आज, बेल कर्व फ़्लिप हो गया है, और नेट लीज़ बाज़ार रियल एस्टेट की ओर अधिक भारित है, नंबर एक प्रश्न ऋणदाता पूछ रहे हैं, “क्या आप गो-डार्क मूल्य और अवशिष्ट को प्रमाणित कर सकते हैं?”

फॉर्म का शीर्ष

यद्यपि एकल-किरायेदार शुद्ध पट्टा स्थान और समग्र वाणिज्यिक रियल एस्टेट उद्योग ने 2023 में लेनदेन में गिरावट के साथ एक चुनौतीपूर्ण वर्ष का अनुभव किया, लेकिन रियल एस्टेट निवेश समुदाय के बीच आशावाद के लिए पर्याप्त समर्थन है क्योंकि ऋण पूंजी बाजार स्थिर हैं और तरल बने हुए हैं।

इसके अलावा, यदि फेडरल रिजर्व दूसरी तिमाही में प्रत्याशित ब्याज दरों में कटौती करता है, तो कैप दरें कम होने की संभावना है, जिससे निवेशकों को सकारात्मक स्तर पर सौदों का लाभ उठाने और आगे अनिश्चितता की आशंकाओं को कम करने का अवसर मिलेगा। इससे मूल्य निर्धारण में समग्र सुधार में भी योगदान मिलेगा।

इसके अलावा, हालांकि चुनावी वर्ष आम तौर पर लेनदेन गतिविधि में वृद्धि लाते हैं, 2024 और गैर-चुनावी वर्षों के बीच असमानता बहुत अधिक होने की उम्मीद नहीं है।

एलेक्स शैरिन वरिष्ठ प्रबंध निदेशक, कॉर्पोरेट पूंजी बाजार और एकल-किरायेदार नेट लीज लीडर हैं, जेएलएल.