क्या डेवलपर्स उथल-पुथल भरे चक्र से फिर से निर्माण करेंगे?

डेवलपर्स मूलतः हृदय से शाश्वत आशावादी होते हैं। किसी प्रोजेक्ट के लिए दूरदर्शी होना लगभग एक आवश्यकता है। लेकिन सकारात्मकता के उस स्तर का भी बाजार में परीक्षण किया जा सकता है जैसा कि हमने कोविड के बाद अनुभव किया है। तभी प्रोत्साहन के लिए इतिहास की ओर देखना सबसे अधिक प्रासंगिक है। चक्र परिवर्तन दर्द और अनिश्चितता से शुरू होता है लेकिन जैसे ही हम स्पष्टता प्राप्त करते हैं, लगभग हमेशा अवसर में समाप्त होते हैं। हाँ। व्यवहार्य परियोजनाएँ अभी भी रुकी हुई हैं, जिनमें से कई वर्तमान में आर्थिक रूप से अव्यवहार्य हैं। ये बदल जायेगा.

बजट आखिरकार स्थिर हो रहा है क्योंकि लागत कम अस्थिर होती जा रही है। उद्योग ने कोविड के बाद की कमी के दौरान काम किया। महामारी के कारण उत्पन्न व्यवधान के बाद अब आपूर्ति शृंखला सामान्य हो रही है। कीमतें फिर से तय हो गई हैं, हालांकि निकट भविष्य में कीमतें ऊंची बनी रहेंगी। सीबीआरई की हालिया रिपोर्ट के अनुसार, 2019 के बाद से औद्योगिक संपत्ति की कुल निर्माण लागत 40 प्रतिशत बढ़ गई है। लकड़ी स्थिर है। कंक्रीट और अन्य स्रोत सामग्री भी स्थिर हो रही है। सब कुछ उच्च कीमत पर, लेकिन एक बार फिर पूर्वानुमानित। सीबीआरई गणना के अनुसार स्टील और कंक्रीट की लागत क्रमशः 55 प्रतिशत और 54 प्रतिशत बढ़ी है। और जबकि तंग श्रम बाजार में बढ़ती लागत अभी तक कम नहीं हुई है, हम शायद उस समय के करीब पहुंच रहे हैं। यहां कूलिंग शुरू करने के लिए बोली पाइपलाइन अब काफी नीचे है। जैसे-जैसे खुदरा, औद्योगिक, मल्टीफ़ैमिली और होटल रिक्तियों को पूरा करना और अवशोषित करना जारी रखेंगे, हम फिर से नए निर्माण के लिए मांग में तेजी देखेंगे। इसलिए चूंकि वर्तमान परियोजना लागत और संभावित मूल्य अब नई दर के माहौल के संदर्भ में बेहतर ढंग से समझे जाते हैं, डेवलपर्स अपनी योजना में अधिक आश्वस्त हो गए हैं।

हालाँकि, निर्माण वित्तपोषण में प्रमुख शक्ति के रूप में बैंकों की ओर से खींचतान ने उन्हें मौजूदा चक्र में अपनी चुनौतियों का सामना करते हुए किनारे कर दिया है, जब हालात 2024 से 2025 तक नए विकास के लिए सकारात्मक होने की ओर अग्रसर हैं। तो हम आशावाद की तलाश कहाँ करते हैं वित्तपोषण पक्ष पर? इस स्थिति को भरने के लिए वैकल्पिक पूंजी स्रोत सामने आए हैं।

तरल बाज़ार

विकास के क्षेत्र में पूंजी पारंपरिक, स्थापित और नए स्रोतों से उपलब्ध है। ऋण निधि, पारिवारिक कार्यालय और नए निजी ऋण देने वाले मंच बैंकों की अनुपस्थिति को पूरी तरह से पूरा नहीं कर सकते हैं, लेकिन वे अवसर को महसूस करते हैं और परिणामस्वरूप निर्माण क्षेत्र में सक्रिय और उपलब्ध हैं। बीमा कंपनियां अभी भी बड़ी परियोजनाओं के लिए निर्माण-से-स्थायी ऋण के लिए एक संसाधन हैं, विशेष रूप से क्रेडिट टेनेंट लीज के साथ विकास। और हाँ, कुछ बैंक दीर्घकालिक संबंधों या महत्वपूर्ण जमाकर्ता संबंध की पेशकश करने वाले योग्य उधारकर्ताओं के लिए नए ऋण लेना जारी रखते हैं।

महान वित्तीय संकट के विपरीत, प्रणाली में तरलता प्रचुर मात्रा में होती है जब ऋणदाता अपने लक्ष्य रिटर्न को हामीदारी दे सकते हैं। यहां आज की पूंजी मानसिकता की गतिशीलता के बारे में कुछ अंतर्दृष्टि दी गई है।

भूमि वहन लागत: हम ऋण निधियों, निजी ऋणदाताओं और पारिवारिक कार्यालयों को पात्रता के माध्यम से भूमि की लागत को पूरा करने के लिए ऋणों को पूरा करने के लिए विकास क्षेत्र में कदम रखते हुए देख रहे हैं। व्यवहार्य परियोजनाओं के लिए देरी का चक्र वास्तव में अक्टूबर/नवंबर 2023 में चरम पर था। बहुत से लोग रुके हुए थे और अब उनकी शुरुआत के लिए गर्मी या शरद ऋतु 2024 पर नजर गड़ाए हुए हैं। मूल्य निर्धारण आदर्श नहीं है, लेकिन यह व्यावहारिक है। व्यवहार्य परियोजनाओं के लिए बजट और प्रोग्रामिंग को मौजूदा बाजार की वास्तविकताओं के अनुसार ठीक करना, पुनर्वित्त नरम लागत और अधिकारों के लिए बैंडविड्थ प्रदान कर सकता है क्योंकि वे शेड्यूल को अंतिम रूप देते हैं और वित्तपोषण को संरेखित करते हैं।

हिस्सेदारी: विकास की दुनिया में, रिटर्न इक्विटी इच्छाओं में नाटकीय रूप से बदलाव नहीं आया है। इक्विटी लागत स्थिर है, न तो बढ़ रही है और न ही घट रही है, हालाँकि ऋण लागत एक बार की तुलना में बहुत अधिक है। इक्विटी पर रिटर्न का गणित बदलने की जरूरत है। वर्तमान में, वांछित रिटर्न लागत पर 7 प्रतिशत से 7.25 प्रतिशत रिटर्न में है क्योंकि वे वैकल्पिक निवेश के मुकाबले जोखिम को तौलते हैं। अधिकांश डेवलपर्स लागत पर 6.75 प्रतिशत रिटर्न पर संलग्न होना पसंद करेंगे, इसलिए उन्हें बजट कम करने या उपलब्ध ऋण में कमी स्वीकार करने के लिए मजबूर होना पड़ा है। यह इस प्रकार बदल जाएगा…

संकट धुरी: वह आ रहा है। इक्विटी बाज़ार दो भागों में बंट गया है और विभाजन बिंदु दरें हैं। कई लोगों ने संकट के लिए धन जुटाया है, ऋण निवेश की तलाश में यह सोचकर कि यह बदलाव 2009 जैसा लगेगा। लेकिन ऐसा नहीं हुआ है। यदि दरें अंततः मध्य 6 से मध्य 5 प्रतिशत की सीमा तक गिर जाती हैं, तो हमें बहुत कम संकट दिखाई देगा। यदि यह इक्विटी तैनात नहीं होती है तो यह विकास की ओर वापस चली जाएगी। इससे वांछित रिटर्न मौजूदा 7 प्रतिशत से घटकर 6.75 प्रतिशत पर आ सकता है। हमे इंतज़ार करना होगा और देखना होगा। यदि इस वर्ष के अंत में ऋण लागत में कमी आने की उम्मीदें सच हैं, तो बहुत सारी परियोजनाएँ प्रगति की प्रतीक्षा में हैं।

बैंक: इन ऋणदाताओं ने कई वर्षों तक अधिकांश निर्माण ऋण की आपूर्ति की है। इस चक्कर में उन्हें ही सबसे ज्यादा नुकसान हो रहा है. डेवलपर्स और बैंक प्रत्येक अपनी-अपनी चुनौतियों का सामना कर रहे हैं। बैंकों को अपनी तरलता बढ़ाने के लिए जमा की आवश्यकता होती है। वे जोखिम प्रतिकूल मानसिकता के साथ मूल्य निर्धारण कर रहे हैं और पहले के सामान्य अपवादों को प्राप्त करना बहुत कठिन से असंभव है। वे 70-75% ऋण-से-लागत (एलटीसी) पर एक ऋण संसाधन हुआ करते थे, लेकिन अब 10-20% ऋण के जमाकर्ता संबंध के साथ 60% एलटीसी पर फंड करने की अधिक संभावना है। अंततः इससे ऐसा महसूस हो सकता है कि ऋण 50% एलटीसी या उससे कम पर है। उन उधारकर्ताओं के लिए जो ऐसा कर सकते हैं, बढ़िया। अन्यथा, विकल्पों की आवश्यकता है.

ऋण निधि: ये अवसरवादी ऋणदाता बैंक फंडिंग में अंतर को भरने की पूरी कोशिश कर रहे हैं। हाँ, उनकी कीमत अधिक है। वे अपने बाहर निकलने के जोखिम पर भी अत्यधिक केंद्रित हैं। बहुत जल्द अधिक लोग जोखिम लेने को तैयार होंगे, खासकर तब जब बहुप्रतीक्षित दर में कटौती इस वर्ष के अंत में होने की भविष्यवाणी की गई है। पूंजीगत दृष्टिकोण से, डेट फंड वास्तव में महत्वपूर्ण खिलाड़ी हैं और कुछ वर्षों तक रहेंगे क्योंकि बैंक नए बाजार मानदंडों के लिए अपने समायोजन के माध्यम से काम करते हैं।

निजी ऋणदाता: ये पारिवारिक कार्यालय और धन प्रबंधन मंच हैं, जो संस्थागत और संरचित ऋण निधि के समान ही कार्य करते हैं। वे रियल एस्टेट आवंटन के माध्यम से उच्च रिटर्न की इच्छा रखते हैं। वे अपनी इक्विटी को बताने के लिए एक कहानी के साथ अनुभवी प्रायोजकों के साथ जोड़ रहे हैं और, जब संभव हो, पूंजी स्टैक में पहला स्थान ले रहे हैं।

बीमा कंपनी: इन निरंतर और अच्छी तरह से पूंजीकृत उधारदाताओं के पास निर्माण-से-स्थायी धन आवंटित होता है जिसे वे बाजार में लाने के लिए उत्सुक होते हैं। वे बड़े फ़ुटप्रिंट, सीटीएल, या बिल्ड-टू-सूट स्पेस में सबसे अच्छा काम करते हैं। कुल मिलाकर वे लंबी अवधि के धारकों के साथ पाई के एक छोटे हिस्से का पीछा कर रहे हैं, लेकिन अपने लक्ष्यों को पूरा करने वाले सौदों के लिए प्रतिस्पर्धा करने के लिए तैयार और सक्षम हैं।

ऋण संघ: क्रेडिट यूनियनों के लिए विकास सौदे बहुत कम होते हैं और वे उन बाजारों में छोटे सौदों पर ध्यान केंद्रित करते हैं जिनसे वे परिचित होते हैं। यह $1 से $10 मिलियन तक हो सकता है। वे सर्वोत्कृष्ट संबंध-आधारित ऋणदाता हैं। प्रायोजक के साथ संबंध. उत्पाद प्रकार के साथ संबंध. समुदाय के साथ संबंध. स्थानीय रखने की प्रवृत्ति होती है।

अंततः, लोग तैयार हैं और आगे बढ़ना पसंद करेंगे। फंडिंग विकल्प मौजूद हैं, और सक्रिय डेवलपर्स को सभी स्रोतों और संरचनाओं पर बारीकी से ध्यान देना चाहिए। यदि उनके पास जमीन है और उन्होंने इसे किसी विस्तारित अवधि के लिए अपने पास रखा है, तो इस समय निर्माण या बेचने का निर्णय बाध्यकारी है। जिन लोगों ने तैयारी के लिए समय लिया है, यदि दर की स्थिति में सुधार होता है या यहां तक ​​कि कायम रहता है, तो कई लोग अगले 12 महीनों में जाने के लिए तैयार हैं और पूंजी निष्पादित करने के लिए मौजूद है।

जेफ़ मैटलॉक वरिष्ठ निदेशक हैं, पीपों का चौपाया आधार.