खराब प्रदर्शन संपत्ति कर अपील में कैसे सहायता कर सकता है

संपत्ति कर कई वाणिज्यिक अचल संपत्ति मालिकों के लिए एक निरंतर सिरदर्द है, खासकर जब उनकी संपत्ति अपर्याप्त आय उत्पन्न करती है। मूल्यांकनकर्ता इन निराशाओं को तब और बढ़ा देते हैं जब वे खराब प्रदर्शन करने वाली अचल संपत्ति को इस तरह महत्व देते हैं मानो वह बाजार के बराबर चल रही हो। हालांकि, खराब प्रदर्शन के स्रोत को समझकर, मालिक अपनी संपत्ति के कर योग्य मूल्य को कम करने के लिए एक आकर्षक अपील कर सकते हैं।

कम प्रदर्शन करने वाली संपत्तियों को अधिक मूल्य देने वाली संस्थाओं पर कर लगाने का एक मुख्य कारण उनके द्वारा बड़े पैमाने पर मूल्यांकन का उपयोग करना है। कराधान के लिए अचल संपत्ति को महत्व देने वाले मूल्यांकन जिले आम तौर पर बाजार मूल्य में सैकड़ों अरबों डॉलर का योगदान करने वाले हजारों पार्सल से निपटते हैं। बड़े पैमाने पर मूल्यांकन इन जिलों को बड़ी संख्या में संपत्तियों का व्यवस्थित रूप से मूल्यांकन करने की अनुमति देता है जहां व्यक्तिगत मूल्यांकन करना असंभव होगा।

जाहिर है, यह पद्धति संपत्ति मालिकों के बीच भ्रम और निराशा पैदा कर सकती है, जो अक्सर महसूस करते हैं कि उनका मूल्यांकन विशिष्ट अचल संपत्ति का सटीक प्रतिनिधित्व नहीं करता है। सामूहिक मूल्यांकन एक उपयोगी तरीका है लेकिन इसमें अचल संपत्ति के वास्तविक मूल्य और इस प्रकार, उचित कर लगाने के निर्धारण के लिए आवश्यक बारीकियों का अभाव है।

अधिभोग के अनुसार समायोजित करें

एक मानक संपत्ति के साथ जो बाजार-स्तरीय अधिभोग पर संचालित होती है, आय और व्यय रिटर्न की अपेक्षित दर के आधार पर बाजार मूल्य बनाते हैं। मूल्यांकनकर्ता और मूल्यांकनकर्ता इसे मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण के रूप में जानते हैं।

हालाँकि, जब संपत्ति मानक अधिभोग से नीचे प्रदर्शन करती है तो अतिरिक्त नुकसान को मूल्य में शामिल किया जाना चाहिए। इसका मतलब यह है कि, जब किसी संपत्ति की रिक्ति बाजार दर से काफी ऊपर होती है, तो अंतिम मूल्य में इस अंतर का हिसाब होना चाहिए।

खराब प्रदर्शन करने वाली संपत्ति पर अत्यधिक कराधान का पहला उपाय आय दृष्टिकोण में किराए के नुकसान को समायोजित करना है। उदाहरण के लिए, यदि दो अन्यथा तुलनीय इमारतें हैं, लेकिन एक 85 प्रतिशत की बाजार अधिभोग बनाए रखता है और दूसरा केवल 50 प्रतिशत अधिभोग पर है, तो उन्हें समान रूप से मूल्यांकन और मूल्य देने का कोई मतलब नहीं है।

खराब प्रदर्शन वाली संपत्ति के किसी भी खरीदार को इमारत को बाजार स्तर पर पट्टे पर देने के लिए महत्वपूर्ण लागत वहन करनी पड़ेगी। लागत में आम तौर पर किराया हानि, किरायेदार सुधार और लीजिंग कमीशन शामिल होते हैं। मूल्यांकन में, एक मूल्यांकक किराया हानि के लिए कुल छूट पर पहुंचने के लिए अवशोषण अवधि के दौरान इन लागतों के वर्तमान मूल्य का योग करेगा। इसके बाद मूल्यांकक आय दृष्टिकोण के माध्यम से पहले से गणना किए गए मूल्य से छूट काट सकता है ताकि यह दर्शाया जा सके कि खरीदार एक हाथ की लंबाई के लेनदेन में क्या भुगतान करेगा।

अन्य कारक

यदि संपत्ति का खराब प्रदर्शन रिक्ति के अलावा अन्य कारकों के कारण है, तो अपील में अभी भी विकल्प उपलब्ध हैं। अक्सर, संपत्ति के मालिक के नियंत्रण से बाहर के रुझान उस आय को सीमित कर देते हैं जो एक विशेष संपत्ति उत्पन्न कर सकती है और, परिणामस्वरूप, समग्र मूल्य। कानून, आपूर्ति और मांग, या किसी भी उद्योग-विशिष्ट अर्थशास्त्र में बदलाव, कमाई की क्षमता में कमी में योगदान देने वाले सभी संभावित कारक हैं। लागत दृष्टिकोण में आर्थिक अप्रचलन को शामिल करना इन बाहरी कारकों से खराब प्रदर्शन को मापता है।

उदाहरण के लिए, यदि किसी संपत्ति में मूल्यह्रास में सुधार हुआ है और भूमि का मूल्य $10 मिलियन है और बाजार में रिटर्न की दर 9 प्रतिशत है, तो उससे सालाना $900,000 उत्पन्न होने की उम्मीद की जाएगी। यदि करों से पहले स्थिर शुद्ध आय केवल $650,000 है, तथापि, $250,000 का घाटा है। अंतर को रिटर्न की दर (9 प्रतिशत) से विभाजित करने पर $2.8 मिलियन का आर्थिक अप्रचलन समायोजन निर्धारित होता है। इस परिदृश्य में, संपत्ति कर का आकलन शुरू में $10 मिलियन किया जाएगा, लेकिन $7.2 मिलियन अधिक सटीक आंकड़ा है।

अंत में, मालिक क्या कर सकते हैं जब संपत्ति आज पर्याप्त आय उत्पन्न कर रही है, लेकिन संभावित संघर्ष क्षितिज पर मंडरा रहे हैं? कठिनाई का सामना करने का विशिष्ट संकेत किराया रोल विश्लेषण से आता है, जो अगले कुछ वर्षों में समाप्त होने वाले पट्टों की पहचान करेगा। विस्तारित अवधि के लिए गारंटीशुदा किराए के बिना, आर्थिक स्थितियों के साथ संपत्ति की आय अस्थिर हो सकती है।

संभावित अस्थिरता एक ऊंचे जोखिम का संकेत देती है, जिसके लिए कोई भी खरीदार रिटर्न की बढ़ी हुई दर की मांग करेगा। परिणामस्वरूप, अधिक नकदी-प्रवाह निश्चितता वाली समान संपत्ति की तुलना में उच्च जोखिम को ध्यान में रखते हुए पूंजीकरण दर को ऊपर की ओर समायोजित करने की आवश्यकता होती है। उनके व्युत्क्रम संबंध के कारण, उच्च कैप दर के परिणामस्वरूप संपत्ति का मूल्य कम हो जाएगा। प्रारंभ में, मूल्यांकन जिला आय की अस्थिरता से अनभिज्ञ होगा और गलत मूल्य पर करों का आकलन करेगा।

उदाहरण के लिए, यदि किसी विशिष्ट बाज़ार में किसी संपत्ति के लिए आम तौर पर 8 प्रतिशत पूंजीकरण की आवश्यकता होती है, लेकिन अतिरिक्त जोखिम पाया जाता है, तो उस संपत्ति के लिए कैप दर 9 प्रतिशत या उससे अधिक होने की आवश्यकता हो सकती है। यदि काल्पनिक भवन शुद्ध परिचालन आय में $600,000 उत्पन्न करता है, तो कैप दर समायोजन से कर योग्य मूल्य 11 प्रतिशत कम हो जाता है। इससे पता चलता है कि संपत्ति के अपेक्षित भविष्य के प्रदर्शन को समझने से अधिक सटीक बाजार मूल्य का अनुमान लगाने में कैसे मदद मिलती है।

जब वास्तविक संपत्ति के कर योग्य मूल्य का निर्धारण करने की बात आती है, तो मालिक के पास हमेशा यह दिखाने के लिए सबसे उपयोगी जानकारी होती है कि संपत्ति कैसा प्रदर्शन करती है। यह मानना ​​अवास्तविक है कि एक मूल्यांकन जिला कम विशिष्ट जानकारी का उपयोग करते हुए मूल्य के समान निष्कर्ष तक पहुंच सकता है। इस प्रकार, यह मालिक की कर टीम की जिम्मेदारी है कि वह मूल्य के बारे में अधिक सटीक और निष्पक्ष राय स्थापित करने में इस जानकारी का उपयोग करे।

बेकर जेरेल लॉ फर्म में संपत्ति कर सलाहकार हैं पॉप हचिसन पीएलएलसी, अमेरिकी संपत्ति कर वकील के टेक्सास सदस्य, संपत्ति कर वकीलों की राष्ट्रीय संबद्धता। कंपनी संपत्ति कर विवादों में मालिकों का बचाव करने पर अपना ध्यान केंद्रित करती है।