टैक्समैन को दूर रखने के लिए संपत्तियों का व्यापार करें

1031 एक्सचेंज की स्थापना और निष्पादन और लेनदेन का संबंधित कर उपचार बहुत जटिल हो सकता है। अगला भाग 1031 एक्सचेंज निष्पादित करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं और चरणों का संक्षिप्त और सरल विवरण देगा।

योग्यता गुण

एक्सचेंज केवल निवेश रियल एस्टेट या व्यावसायिक संपत्तियों के लिए काम करता है। निवेश संपत्ति वह होती है जिसे पट्टे पर देने और आय प्राप्त करने के लिए खरीदा जाता है। व्यावसायिक संपत्ति वह संपत्ति होती है जिसका स्वामित्व और उपयोग किसी व्यवसाय द्वारा किया जाता है और इसे परिसंपत्ति के रूप में बैलेंस शीट पर रखा जाता है। अमेरिका में सभी वास्तविक संपत्तियाँ, चाहे वे उन्नत हों या असुधारित, आम तौर पर एक ही तरह की होती हैं। संयुक्त राज्य अमेरिका के बाहर की वास्तविक संपत्ति को “समान प्रकार की नहीं” संपत्ति माना जाता है। धारा 1031 इन्वेंट्री, स्टॉक, बांड, नोट्स, अन्य प्रतिभूतियों, या किसी भी प्रकार की व्यक्तिगत संपत्ति के आदान-प्रदान पर लागू नहीं होती है।

गैर-योग्य संपत्तियां और बूट

यदि लेन-देन में गैर-योग्य संपत्ति (समान प्रकार की नहीं) संपत्ति या नकदी शामिल है, तो निवेशक को बिक्री पर लाभ को पहचानना होगा और तदनुसार कर का भुगतान करना होगा। यह मानते हुए कि विनिमय की गई संपत्तियों में से एक का मूल्य दूसरे के मूल्य से अधिक है, एक्सचेंजों के बीच मूल्य को बराबर करने के लिए उपयोग की जाने वाली गैर-योग्य संपत्तियों को “बूट” कहा जाता है और यह अभी भी सामान्य पूंजीगत लाभ करों के अधीन है।

समय

हालाँकि लेन-देन एक साथ होने की आवश्यकता नहीं है, लेन-देन के समय के कुछ तत्वों पर प्रतिबंध हैं। उदाहरण के लिए, किसी लेन-देन को 1031 एक्सचेंज के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए, एक निवेशक को समापन से पहले विनिमय की जाने वाली संपत्ति की पहचान करनी होगी और पहली परिसंपत्ति की बिक्री बंद होने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करनी होगी। इसके अलावा, प्रतिस्थापन संपत्ति प्राप्त करने का लेनदेन पहले सौदे की बिक्री के 180 दिनों के भीतर निष्पादित किया जाना चाहिए। अधिकांश निवेशकों के लिए, सबसे कठिन कार्यों में से एक छोड़ी गई संपत्ति को बेचने के 45 दिनों के भीतर प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करना है। फिर भी, यह महत्वपूर्ण है कि वे ऐसा करें क्योंकि ये समय प्रतिबंध बहुत कड़े हैं, और आईआरएस एक्सटेंशन नहीं देता है।

योग्य मध्यस्थ

इन व्यवस्थाओं की जटिलता और एक्सचेंज के आसपास की आवश्यकताओं और प्रतिबंधों के कारण, एक्सचेंज को प्रायोजित करने वाले निवेशकों को सौदे को सुविधाजनक बनाने के लिए एक योग्य मध्यस्थ का उपयोग करना होगा। योग्य मध्यस्थ, जिसे एक ऐसे निगम के रूप में परिभाषित किया गया है जो 1031 एक्सचेंजों को सुविधाजनक बनाने के पूर्णकालिक व्यवसाय में है, कानूनी या कर सलाह प्रदान नहीं करता है। यह कोई व्यावसायिक पार्टी नहीं हो सकती, जैसे कि सीपीए फर्म, वकील, या रियल एस्टेट एजेंट, जिसका पहले संपत्ति लेनदेन से 24 महीने पहले कर योग्य पार्टी के साथ कोई संबंध रहा हो। अधिमानतः, क्यूआई एक तृतीय-पक्ष व्यवसाय होना चाहिए जिसने पहले किसी भी लेनदेन प्रतिभागियों को इनमें से कोई भी सेवा प्रदान नहीं की है।

क्यूआई विभिन्न सुविधा सेवाएं प्रदान करता है और एक्सचेंज की संरचना और निष्पादन में मदद करने के लिए शामिल पक्षों के बीच एक पुल के रूप में कार्य करता है। इसके कर्तव्यों में शामिल हैं:

• सभी आवश्यक दस्तावेज़ तैयार करना और यह सुनिश्चित करने के लिए एक समाशोधन गृह के रूप में कार्य करना कि सभी उपयुक्त पक्षों को दस्तावेज़ प्राप्त हों।
• यह सुनिश्चित करना कि धनराशि एक सुरक्षित और बीमित बैंक खाते में रखी जाए और लेनदेन पूरा होने पर कोई भी संवितरण एस्क्रो खातों में किया जाए।
• करदाताओं के रिकॉर्ड के लिए लेनदेन का पूरा लेखा-जोखा जमा करना और करदाताओं और आईआरएस को किसी भी आवश्यक कर और भुगतान किए गए किसी भी पूंजीगत लाभ कर का दस्तावेजीकरण करने के लिए एक फॉर्म 1099 प्रदान करना।

कुछ आवश्यकताओं के संबंध में आईआरएस के सख्त नियम योग्य मध्यस्थ के मूल्य और एक उपयुक्त मध्यस्थ को चुनने के महत्व को रेखांकित करते हैं। क्यूआई की प्रमुख सेवाओं में से एक लेनदेन प्रतिभागियों को ट्रैक पर रखना और यह सुनिश्चित करना है कि वे करदाताओं के लिए अपने रियल एस्टेट मुनाफे के अधिमान्य कर उपचार के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए आवश्यक आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, इसलिए यह महत्वपूर्ण है कि निवेशक शोध करें और अपने लेनदेन मध्यस्थ का सावधानीपूर्वक चयन करें।

एकाधिक संपत्ति विनिमय

समान प्रकार के एक्सचेंज में, एक निवेशक को संपत्तियों का एक-के-लिए-एक एक्सचेंज करने की आवश्यकता नहीं होती है। जब तक निम्नलिखित नियम पूरे होते हैं, तब तक एक्सचेंज के दोनों ओर एकाधिक संपत्तियों का उपयोग किया जा सकता है। इन नियमों को आमतौर पर “तीन संपत्ति”, “95%” और “200%” नियम कहा जाता है।

• तीन-संपत्ति नियम – बाजार मूल्य की परवाह किए बिना कोई भी तीन संपत्तियां योग्य हो सकती हैं।
• 95% नियम – संपत्तियों की कोई भी संख्या तब तक योग्य हो सकती है जब तक कि विनिमय अवधि के अंत तक प्राप्त संपत्तियों का उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) पहचानी गई सभी संभावित प्रतिस्थापन संपत्तियों के संचयी एफएमवी के 95% से अधिक न हो।
• 200% नियम – किसी भी संख्या में संपत्तियों की अदला-बदली तब तक की जा सकती है, जब तक प्रतिस्थापन संपत्तियों का संचयी एफएमवी प्रारंभिक हस्तांतरण तिथि पर सभी एक्सचेंज की गई संपत्तियों के संयुक्त एफएमवी के 200% से अधिक न हो।

यद्यपि आईआरएस पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करने में सहायता के लिए परिसंपत्तियों की संख्या को विनिमय करने की अनुमति देने में काफी लचीला है, लेकिन इन संपत्तियों की पहचान करने और विनिमय करने के समय के बारे में यह बहुत सख्त है।

लेन-देन योजना और समयरेखा

यद्यपि 1031 एक्सचेंज के लिए लेनदेन योजना और समयरेखा बेहद जटिल हो सकती है, कुछ आइटम एक बुनियादी प्रारूप का पालन करते हैं और अधिकांश लेनदेन के लिए समान होते हैं।

1. प्रारंभ में, एक समान प्रकार के एक्सचेंज में प्रवेश करने का इच्छुक निवेशक बेची जाने वाली संपत्ति या संपत्तियों की पहचान करेगा – “त्याग की गई संपत्ति” – और फिर, मध्यस्थ की मदद से, इसे किसी तीसरे पक्ष को बेच देगा। मध्यस्थ विक्रेता के रूप में धनराशि प्राप्त करता है और एस्क्रो में सभी निधियों को सुरक्षित रखता है।
2. एस्क्रो में धनराशि के साथ, निवेशक के पास एक्सचेंज के लिए एक या एकाधिक “प्रतिस्थापन संपत्तियों” का चयन करने के लिए 45 दिन का समय होता है, जिसे पहले लेनदेन के 180 दिनों के भीतर तीसरे पक्ष के विक्रेता से खरीदा जाना चाहिए। मध्यस्थ खरीदार के रूप में कार्य करता है, एस्क्रो में धनराशि सुरक्षित करता है और फिर विक्रेता या विक्रेताओं को उचित धनराशि भेजता है।
3. इसके बाद, क्यूआई करदाता के लिए सभी लेखांकन दस्तावेज तैयार करता है जो दर्शाता है कि धनराशि क्यूआई समाशोधन गृह के माध्यम से गई है और करदाता/निवेशक के खातों में कोई धनराशि नहीं मिली है। क्यूआई एक फॉर्म 1099 भी तैयार करता है जिसमें गैर-योग्य “बूट” के निर्माण से होने वाले किसी भी पूंजीगत लाभ और लेनदेन के हिस्से के रूप में भुगतान किए गए किसी भी कर को दर्शाया जाता है और फॉर्म को आईआरएस को भेज दिया जाता है।
4. अंततः, करदाता आईआरएस के साथ आईआरएस फॉर्म 8824 दाखिल करेगा, साथ ही जिस राज्य में संपत्तियां स्थित हैं या करदाता रहता है, उसके लिए जो भी समान दस्तावेज आवश्यक हैं। विनिमय को सुविधाजनक बनाने के अलावा, योग्य मध्यस्थ लेनदेन के लिए आवश्यक सभी विनिमय दस्तावेज़, जैसे संपत्ति कार्य और रियल एस्टेट अनुबंध भी तैयार करेगा।

क्योंकि क्यूआई ने विनिमय की गई संपत्तियों की बिक्री और खरीद दोनों से धन को नियंत्रित किया है और क्योंकि निवेशक को छोड़ी गई संपत्ति की बिक्री के लिए नकदी के बदले में संपत्ति प्राप्त हुई है, पूंजीगत लाभ स्थगित कर दिया गया है। किसी भी “बूट” के अपवाद के साथ, पूंजीगत लाभ को समान प्रकार के आदान-प्रदान के माध्यम से लगातार स्थगित किया जा सकता है, जब तक कि अंततः, संपत्ति नकदी के लिए बेची नहीं जाती। उस समय, संचित पूंजीगत लाभ पर प्रचलित कराधान विधियों का उपयोग करके कर लगाया जाएगा।

निष्कर्ष

इस तरह का विनिमय आपके युवाओं के बेसबॉल कार्ड व्यापार जितना आसान नहीं हो सकता है, लेकिन यह आपको अपनी निवेश संपत्तियों का व्यापार करने देता है और कर अधिकारी को सौदे से दूर रखता है। इन समान प्रकार के एक्सचेंजों में लगातार प्रवेश करके, निवेशक कुछ संपत्ति क्षेत्रों में एक्सपोजर को बढ़ाने या घटाने के लिए वास्तविक संपत्ति हस्तांतरण निष्पादित कर सकते हैं और साथ ही, पूंजीगत लाभ को तब तक के लिए स्थगित कर सकते हैं जब तक कि संपत्तियां अंततः नकदी के लिए नहीं बेची जाती हैं। एक बार जब आप खेल के नियमों को समझ लेते हैं, तो यह आपके रियल एस्टेट पोर्टफोलियो को कुशलतापूर्वक पुनर्संतुलित करने का एक शानदार तरीका है।