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बढ़ती मुद्रास्फीति और ब्याज दरों ने कई क्षेत्रों – विशेषकर रियल एस्टेट – पर महत्वपूर्ण दबाव डाला है। लेकिन कुछ बाज़ार पर नजर रखने वालों को लगता है कि चीज़ें बदल सकती हैं। वित्तीय सेवा फर्म मॉर्निंगस्टार के वरिष्ठ इक्विटी विश्लेषक केविन ब्राउन के अनुसार, “मुझे लगता है कि यह रियल एस्टेट में निवेश करने का एक उपयुक्त समय होगा, खासकर यह देखते हुए कि हम अगले 12 महीनों में ब्याज दरों में गिरावट का अनुमान लगा रहे हैं।” उनका सुझाव है कि निवेशक अपने पोर्टफोलियो का 10% हिस्सा “किसी न किसी रूप में, एक अच्छे नियम के रूप में, रियल एस्टेट” में रखना चाहते हैं। “यदि आप एक बड़े निवेशक हैं तो वह एक्सपोजर आरईआईटी (रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट) या प्रत्यक्ष स्वामित्व, या अन्य रियल एस्टेट निवेश से आ सकता है। लेकिन आरईआईटी परिसंपत्ति वर्ग के लिए एक शानदार और आसान अवसर प्रदान करता है जिसमें निवेश करना अन्यथा मुश्किल होता है। ब्राउन ने 14 फरवरी को सीएनबीसी प्रो को बताया, “दर में कटौती की उम्मीद है, मुझे उम्मीद है कि आरईआईटी इस साल व्यापक अमेरिकी बाजार से बेहतर प्रदर्शन करेगा।” और अभी सभी भौगोलिक क्षेत्रों और क्षेत्रों में निवेश करने का शानदार अवसर है। व्यावसायिक संपत्ति का चयन ब्राउन को पसंद आने वाला एक खंड किरायेदारों के कब्जे वाली व्यावसायिक संपत्तियां हैं, जैसे दवा की दुकानें, खुदरा विक्रेता, खाद्य दुकानें और गैस स्टेशन। ब्राउन ने कहा, विविधता – और तथ्य यह है कि किरायेदार आवश्यकताएं बेच रहे हैं – इसका मतलब है कि वे आर्थिक स्थितियों के प्रति अत्यधिक संवेदनशील नहीं हैं और मंदी आने पर भी लाभ कमा सकते हैं, ब्राउन ने रियल्टी इनकम को आरईआईटी के रूप में नामित किया है। रियल्टी इनकम का कहना है कि उसके पोर्टफोलियो में 98.8% अधिभोग दर के साथ 13,000 से अधिक वाणिज्यिक संपत्तियां शामिल हैं। “रियल्टी इनकम में एक ट्रिपल नेट लीज संरचना है, जिसका अर्थ है कि उनके किरायेदार हर चीज के लिए जिम्मेदार हैं, (अर्थात्) सभी खर्च जो संपत्ति से उत्पन्न हो सकते हैं। वे किरायेदारों द्वारा उत्पन्न राजस्व के सापेक्ष कम किराए वाले एक रूढ़िवादी किरायेदार भी हैं, इसलिए ऐसा है इसका किराया न मिलने का जोखिम बहुत कम है,” ब्राउन ने कहा। उन्होंने यह भी बताया कि कंपनी एसएंडपी 500 डिविडेंड एरिस्टोक्रेट इंडेक्स का हिस्सा है और उसने लगातार 25 वर्षों तक अपना लाभांश भुगतान बढ़ाया है। फैक्टसेट डेटा के अनुसार, REIT की 5 साल की औसत लाभांश उपज 4.5% है और यह शुद्ध संपत्ति मूल्य पर लगभग 10% की छूट पर कारोबार कर रहा है – REIT के मूल्य का एक प्रमुख उपाय। डेटा केंद्रों में उछाल वाणिज्यिक स्थानों के अलावा, पीजीआईएम का रोमानो डेटा केंद्रों में अवसर देखता है। उन्हें 2023-2024 में आपूर्ति की कमी की उम्मीद है, “अभी एआई के कारण इस बहुत गंभीर मांग में वृद्धि के साथ।” उन्होंने कहा, “यह एक ऐसा क्षेत्र है जहां हम रियल एस्टेट क्षेत्र में सबसे अच्छी विकास दर देखते हैं।” रोमानो के पीजीआईएम ग्लोबल रियल एस्टेट फंड ने जिन डेटा सेंटर-केंद्रित आरईआईटी में निवेश किया है उनमें प्रोलोगिस (दिसंबर 2023 तक फंड का 8.1%) और इक्विनिक्स (फंड का 5.3%) शामिल हैं। प्रोलोगिस – जिसके पास कई डेटा केंद्रों सहित वैश्विक स्तर पर लगभग 800 संपत्तियां हैं – शुद्ध संपत्ति मूल्य से लगभग 4% प्रीमियम पर कारोबार कर रहा है। फैक्टसेट डेटा के अनुसार, 250 डेटा सेंटरों वाला इक्विनिक्स लगभग 17% प्रीमियम पर कारोबार कर रहा है। वरिष्ठ आवास खरीदता है? मॉर्निंगस्टार के ब्राउन ने वरिष्ठ आवास बाजार को देखने लायक एक क्षेत्र के रूप में उजागर किया, विशेष रूप से अमेरिका में बेबी बूमर पीढ़ी की उम्र के रूप में। उन्होंने कहा, ”हमारी मांग में बहुत अधिक वृद्धि होने वाली है।” उन्होंने इस बात पर प्रकाश डाला कि कोविड महामारी के कारण भवन निर्माण गतिविधि कम हो गई है और इस तरह, आपूर्ति अधिभोग स्तर के अनुरूप नहीं है। उनके पसंदीदा आरईआईटी में वेंटास शामिल है – जिसमें अमेरिका, ब्रिटेन और कनाडा में वरिष्ठ आवास सुविधाओं और आउट पेशेंट चिकित्सा भवनों सहित 1,400 से अधिक संपत्तियां हैं – साथ ही वेलटावर, जिसमें वरिष्ठ आवास, आउट पेशेंट देखभाल सुविधाओं और देखभाल स्थानों का विस्तार है। ब्राउन ने कहा, “विशेष रूप से वेंटास बहुत बड़ी छूट पर कारोबार कर रहा है।” “दोनों नाम बड़े वरिष्ठ आवास विषय में खरीदे गए हैं।” फैक्टसेट के अनुसार, वेंटास अपने शुद्ध संपत्ति मूल्य से लगभग 3% की छूट पर कारोबार कर रहा है, जबकि वेलटावर लगभग 55% के प्रीमियम पर कारोबार कर रहा है।
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