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सीएमबीएस में बढ़ती चूक के बावजूद वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूति बाजार निवेशकों की मांग और सौदे की मात्रा में वृद्धि का अनुभव कर रहा है। विशेषज्ञों का अनुमान है कि 2024 में निर्गम की मात्रा पिछले साल की तुलना में दोगुनी हो जाएगी।
बेशक, पिछले साल सीएमबीएस गतिविधि कम थी। गैन्ट्री के अनुसार, 2023 में सीएमबीएस में केवल $39.3 बिलियन जारी किए गए थे: $19.7 बिलियन नाली और $19.6 एकल-परिसंपत्ति, एकल-उधारकर्ता। लेकिन, मार्च के मध्य तक 17.2 अरब डॉलर के नाली और 11.5 अरब डॉलर के एसएएसबी जारी करने के साथ, बंधक बैंकिंग फर्म को इस साल 60-$70 अरब के सीएमबीएस जारी होने का अनुमान है: नाली में $25-$30 अरब और एसएएसबी में $35-$40 अरब।
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इस बीच, फिच रेटिंग्स ने बताया कि सीएमबीएस, अमेरिकी बैंकों और जीवन बीमाकर्ताओं के लिए 2025 तक वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋणों में देरी होने की उम्मीद है, जिसमें कार्यालय संपत्तियों में गिरावट और अन्य परिसंपत्ति वर्गों में कमजोरी शामिल है।
सीएमबीएस बाजार में द्वंद्व एक ओर स्वच्छ अंडरराइटिंग और मल्टीफैमिली सीएमबीएस वित्तपोषण के जुड़ने का परिणाम है, और दूसरी ओर घटती व्यस्तताओं और परिपक्व ऋणों के बीच उच्च ब्याज दरों, सख्त ऋण नीतियों का प्रभाव है।
2023 में निर्गम को मोटे तौर पर सभी परिसंपत्ति वर्गों में वितरित किया गया था, जिसमें कार्यालय में 11.1 प्रतिशत सौदे, खुदरा 28.3 प्रतिशत, मल्टीफ़ैमिली 5.1 प्रतिशत, होटल 21.5 प्रतिशत, औद्योगिक 14.0 प्रतिशत और मिश्रित-उपयोग/अन्य 19.9 प्रतिशत शामिल थे।
रिची ने कहा, “सीएमबीएस बांड निवेशकों की ओर से मजबूत मांग है क्योंकि उन्हें पसंद है कि नई अंडरराइटिंग पूरी तरह से हो।” “ये परियोजनाएं उच्च ब्याज दरों पर नकदी प्रवाहित कर रही हैं, और बहुपरिवार संपत्तियों का वित्तपोषण कर रही हैं, जो बड़े पैमाने पर एक सकारात्मक और एक नई घटना है।”
नए मुद्दों की गुणवत्ता मूल्य निर्धारण में परिलक्षित होती है।
कोलियर्स में यूएस कैपिटल मार्केट्स के शोध निदेशक आरोन जोडका ने कहा, “स्प्रेड्स आ गए हैं और सीएमबीएस चरणों में निवेशकों की रुचि है – एएए से बीबीबी तक।” उन्होंने कहा कि नए पेपर जारी करने से ऋण बाजार में तरलता मिलती है। उन्होंने सुझाव दिया कि दुकानों की एसएएसबी सौदों को अंडरराइट करने की इच्छा, साथ ही कई संपत्तियों को एक जारी करने में बंडल करना, सीएमबीएस के लिए निवेशकों की भूख को बढ़ा रहा है।
और यह सिर्फ बहुपरिवार नहीं है जिसके लिए निवेशकों को भूख है। पिछले महीने, वॉर्थे रियल एस्टेट और स्टॉकब्रिज ने लॉस एंजिल्स में वार्नर ब्रदर्स मुख्यालय पर $475 मिलियन सीएमबीएस ऋण प्राप्त किया था। यह 2022 के बाद से एसएएसबी का सबसे बड़ा कार्यालय था, और इसे क्लास ए कार्यालय और सीएमबीएस दोनों के लिए एक ताकत के संकेत के रूप में माना गया था।
हालाँकि, अधिकांश सीएमबीएस सौदे 2024 के मूल्यांकन पर हामीदारी किए जा रहे हैं, रिची ने कहा। उन्होंने टिप्पणी की, “किसी को भी सीएमबीएस और वॉल स्ट्रीट की रचनात्मकता को कम नहीं आंकना चाहिए।” “उन्होंने सीएमबीएस क्षेत्र में न केवल पारंपरिक बल्कि वैकल्पिक परिसंपत्तियों को भी सफलतापूर्वक रेखांकित किया है। हालाँकि, सामान्य तौर पर कार्यालय भवन वित्तपोषण एक चुनौती बनी हुई है।”
सीएमबीएस दुकानों के पांच साल की निश्चित दर ऋण अवधि में जाने के साथ, यह वित्तीय उत्पाद बैंक या एजेंसी वित्तपोषण के लिए एक व्यवहार्य विकल्प बन गया है, रिची ने आगे कहा। वह इस वर्ष के सीएमबीएस के पुनरुत्थान का श्रेय परिसंपत्ति नकदी प्रवाह को बनाए रखने के लिए ऋण पूंजी की आवश्यकता वाले लोगों की आवश्यकताओं को पूरा करने की क्षमता को देते हैं।
दो सीएमबीएस बाजारों की कहानी
हालाँकि, एक ही समय में, कई मालिकों को अपने दायित्वों को पूरा करने में परेशानी हो रही है, और पुनर्वित्त करना मुश्किल है।
के निदेशक डेविड रो ने कहा, “बड़े पैमाने पर मिश्रित उपयोग और कार्यालय ऋण सहित नए अपराधों की निरंतर उच्च मात्रा के कारण समग्र अमेरिकी सीएमबीएस विलंब दर फरवरी 2024 में 5 आधार अंक बढ़कर 2.28 प्रतिशत हो गई, जो जनवरी में 2.23 प्रतिशत थी।” फिच में सीएमबीएस।
फरवरी में 60 से अधिक दिनों की नई चूक की मात्रा कुल $1.16 बिलियन थी, जो जनवरी में $1.06 बिलियन से अधिक थी, जिसमें कार्यालय और मिश्रित उपयोग वाले ऋणों की नई चूक में सबसे बड़ी हिस्सेदारी थी, 42 प्रतिशत ($492 मिलियन) और 37 प्रतिशत ($425 मिलियन), क्रमश। नई चूकों में टर्म डिफॉल्ट्स का योगदान 56 प्रतिशत ($654 मिलियन) है, जबकि परिपक्वता डिफॉल्ट्स का प्रतिनिधित्व 44 प्रतिशत ($508 मिलियन) है।
कार्यालय 6.63 प्रतिशत पर सीएमबीएस अपराध की सबसे बड़ी हिस्सेदारी का प्रतिनिधित्व करता है। रिची ने कहा, “हमारा अनुमान है कि घर से काम करने से प्रेरित मांग के झटके, उच्च उधार लेने की लागत और उधार देने में कमी के कारण कार्यालय दबाव में रहेगा।”
फरवरी में मिश्रित-उपयोग विलंब दर में 80 आधार अंक की वृद्धि, आरओ ने नोट किया, मुख्य रूप से 681 फिफ्थ एवेन्यू के लिए $ 215 के नए ऋण विलंब से प्रेरित था, जिसका स्वामित्व मेट्रोपोल रियल्टी एडवाइजर इंक के पास है।
“ऋण, जिसे सितंबर 2023 में विशेष सर्विसिंग के लिए स्थानांतरित किया गया था, मिडटाउन मैनहट्टन में खुदरा और कार्यालय घटकों के साथ 82,573-एसएफ मिश्रित उपयोग वाली संपत्ति द्वारा सुरक्षित है और यह पहले टॉमी हिलफिगर के लिए वैश्विक प्रमुख स्थान था,” आरओ ने कहा।
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अन्य दो सबसे बड़े अपराधों में 1615 एल स्ट्रीट पर 134 मिलियन डॉलर का ऋण, डाउनटाउन वाशिंगटन, डीसी में 417,383 वर्ग फुट का कार्यालय भवन और 693,606 वर्ग फुट के उपनगरीय कार्यालय लिस्ले के सेंट्रल पार्क पर 80 मिलियन डॉलर का ऋण शामिल था। लिस्ले, इलिनोइस में कॉम्प्लेक्स, जो फरवरी में ऋणदाता के स्वामित्व वाला बन गया।
फिच विश्लेषकों ने एक रिपोर्ट में उल्लेख किया है कि समग्र अमेरिकी सीएमबीएस ऋण चूक दर 2024 में 4.50 प्रतिशत और 2025 में 4.90 प्रतिशत तक बढ़ने का अनुमान है। कार्यालय चूक नवंबर 2023 में 3.48 प्रतिशत से 2024 में दोगुनी से अधिक 8.1 प्रतिशत तक पहुंचने की उम्मीद है। 2025 में 9.9 प्रतिशत—सितंबर 2012 में 8.8 प्रतिशत के ऐतिहासिक शिखर को पार कर गया।
2024 में खुदरा और होटल अपराध दरों में उल्लेखनीय वृद्धि होने का अनुमान है, क्योंकि उपभोक्ता खर्च में नरमी और अवकाश यात्रा में गिरावट अगले दो वर्षों में परिपक्वता की बड़ी मात्रा के लिए पुनर्वित्त संबंधी कठिनाइयाँ पैदा करती है, लेकिन 2025 में अपराध में थोड़ी गिरावट आनी चाहिए क्योंकि मैक्रोइकॉनॉमी स्थिर हो जाती है और ब्याज दरें गिरती हैं.
नई आपूर्ति के ऊंचे स्तर, धीमी राजस्व वृद्धि और संपत्ति के शुद्ध नकदी प्रवाह को प्रभावित करने वाले उच्च खर्चों को देखते हुए, बहुपरिवार अपराध दर भी 2024 में दोगुनी होने की उम्मीद है।
रिची के अनुसार, अगले दो वर्षों में उच्च सीएमबीएस अपराध के दो कारण हैं। “मैं इसे दो अलग-अलग मुद्दों के रूप में देखता हूं: परिपक्वता चूक जहां पर्याप्त नकदी प्रवाह होने पर भी, मौजूदा पूंजी ढेर पर विकल्प उपलब्ध नहीं होते हैं, और गैर-परिपक्वता चूक जहां किरायेदारी/नकदी प्रवाह वर्तमान ऋण का समर्थन नहीं कर सकता है ,” उन्होंने समझाया।
रिची ने कहा कि गैर-परिपक्वता चूक के परिणाम किसी संपत्ति के प्रति ऋणदाता और प्रायोजक की प्रतिबद्धता पर निर्भर होते हैं, जिसमें परियोजना में निवेश की जाने वाली अतिरिक्त पूंजी शामिल हो सकती है।
एमबीए के आंकड़ों के अनुसार, सीएमबीएस और अन्य नाली ऋण उत्पादों में $340 बिलियन 2024 और 2025 में परिपक्व होंगे। फिच विश्लेषकों ने नोट किया कि कुल में $31.2 बिलियन से अधिक गैर-डिफ़ॉल्टेड और गैर-निष्कासित सीएमबीएस ऋण शामिल हैं जो इस वर्ष परिपक्व होने वाले हैं और एक अतिरिक्त 2025 में $37.9 बिलियन।
संयुक्त रूप से, यह संतुलन के हिसाब से फिच-रेटेड कंड्यूट और एजेंसी ब्रह्मांड का लगभग 15 प्रतिशत है और अक्टूबर 2022 और दिसंबर 2023 के बीच परिपक्व हुए $26.5 बिलियन से अधिक है।
दर में राहत नजर आ रही है
इस वर्ष के लिए फेड द्वारा पूर्वानुमानित तीन ब्याज दरों में कटौती से सीएमबीएस बांड पर दबाव कम हो सकता है।
जोडका ने कहा, “अब जब फेड ने इस साल तीन दरों में कटौती की पुष्टि की है तो निश्चित रूप से और स्पष्टता है कि दरें कहां जा रही हैं।” उन्होंने कहा, “दरों में ढील से सभी उधार विकल्पों में ऋण की लागत कम होनी चाहिए और मौजूदा सीएमबीएस मुद्दों के मूल्य में वृद्धि होनी चाहिए,” उन्होंने कहा, यह देखते हुए कि मूल्य दरों के विपरीत चलते हैं – कम दरें आम तौर पर उच्च मूल्यों के बराबर होती हैं।
इसके अलावा, जोडका ने तर्क दिया कि दर में कटौती से समग्र रूप से तरलता और जारी करने को बढ़ावा मिलेगा। “इसलिए जब अपराध बढ़ रहे हैं, विशेष रूप से कार्यालय के लिए, दरों और ऋण पूंजी की मांग/आवश्यकता के लिए वृहद रुझान की जीत होने की संभावना है, जिसके परिणामस्वरूप 2024 सीएमबीएस जारी होगा,” उन्होंने जारी रखा।
हालाँकि, रिची ने कहा कि बाजार यह परिभाषित करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं कि अल्पकालिक दरों को कम करने से दीर्घकालिक दरों पर क्या प्रभाव पड़ेगा। “फेड अपने फेड फंड रेट, या ओवरनाइट रेट पर ध्यान केंद्रित करता है, जो अल्पकालिक ऋण की लागत को बढ़ाता है,” उन्होंने बताया, यह देखते हुए कि यह दर अभी भी 10-वर्षीय ट्रेजरी मुद्दों से अधिक होगी, जो कि सबसे लंबी अवधि है- सावधि ऋण की कीमत निर्धारित की जाती है।
रिची ने आगे कहा, “इसलिए हमारे पास 10-वर्षीय कोषागारों की तुलना में एफएफआर के सामान्य स्तर पर वापस आने से पहले जाने का एक रास्ता है।” “10-वर्षीय खजाने में उल्लेखनीय गिरावट के लिए, एफएफआर में एक बड़ी गिरावट की आवश्यकता होगी – अब तक की गई किसी भी बात से परे या एक अस्तित्व संबंधी घटना जो खजाने में गिरावट का कारण बनेगी।”
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