राय: लॉस एंजिल्स आवास संकट के समाधान को क्यों रोक रहा है?

पिछले महीने YIMBY लॉ, एक गैर-लाभकारी, आवास समर्थक वकालत समूह, लॉस एंजिल्स शहर पर मुकदमा दायर किया एक निजी डेवलपर की ओर से जो कैनोगा पार्क में 360-यूनिट अपार्टमेंट बिल्डिंग का निर्माण करना चाहता है। ये अपार्टमेंट केवल उन किरायेदारों के लिए होंगे जो संघीय परिभाषा को पूरा करते हैं एलए में निम्न से मध्यम आय यह परियोजना मेयर करेन बास के अधीन प्रस्तुत की गई थी कार्यकारी निर्देश 1, जिसका उद्देश्य 100% किफायती आवास परियोजनाओं के लिए अनुमोदन और अनुमति प्रक्रिया में नाटकीय रूप से तेजी लाना है। लेकिन हाल ही में शहर ने इस कार्यक्रम के लिए कैनोगा पार्क भवन की पात्रता को रद्द कर दिया एकल-परिवार वाले मकान मालिकों की शिकायतें.

यह चेहरा-मोहरा एक चलन का हिस्सा है। पिछले साल, महापौर कार्यालय ने एकल-परिवार क्षेत्रों को सुव्यवस्थित विकास से बचाने के लिए ED1 में संशोधन किया – इसके बाद आठ ऐसे आवेदनकैनोगा पार्क प्रस्ताव सहित, पहले ही प्रस्तुत किए जा चुके थे। फिर उन प्रस्तावों को ED1 के लिए पात्रता से वंचित कर दिया गया। कुछ परियोजनाओं ने अपील दायर की है; एक इनकार पलट दिया गया हैलेकिन नगर परिषद ने कैनोगा परियोजना के लिए एक अपील को खारिज कर दिया।

ED1 के बिना, इन परियोजनाओं को एक विवेकाधीन अनुमोदन प्रक्रिया का सामना करना पड़ता है जिसमें लंबी पर्यावरणीय समीक्षा और उन्हें होने से रोकने के लिए अन्य देरी शामिल हो सकती है। घटनाओं के इस मोड़ की कीमत शहर को चुकानी पड़ सकती है 1,100 से अधिक किफायती अपार्टमेंट.

बास ने ED1 की घोषणा की “सिटी हॉल को अपने पारंपरिक दृष्टिकोण से दूर ले जाना जो प्रक्रिया पर केंद्रित है और इसे समाधान, परिणाम और गति पर केंद्रित एक नए दृष्टिकोण के साथ प्रतिस्थापित करना है।” मेयर के घोषित इरादे को 2022 में पारित राज्य कानून एबी 2334 के माध्यम से एक उल्लेखनीय बढ़ावा मिला, जिससे 100% किफायती परियोजनाओं के लिए डेवलपर प्रोत्साहन की अनुमति मिली, जिसमें ऊंचाई सीमा और स्वीकार्य घनत्व (किसी दिए गए आकार के पार्सल पर आवास इकाइयों की संख्या) में पर्याप्त वृद्धि शामिल है। ) में “बहुत कम वाहन यात्रा क्षेत्र,” जहां सीमित आवासीय विकास ने यातायात को कम रखा है। विचार यह है कि ये क्षेत्र बढ़े हुए आवास घनत्व से उत्पन्न होने वाले किसी भी अतिरिक्त यातायात को अधिक आसानी से समायोजित कर सकते हैं।

ईडी1 और एबी 2334 से संभावित लागत बचत ने निजी डेवलपर्स को सार्वजनिक वित्तपोषण पर भरोसा किए बिना, दीर्घकालिक, आय-प्रतिबंधित इकाइयों का उत्पादन करने के लिए प्रोत्साहित किया। यदि ED1 स्ट्रीमलाइनिंग से अब तक रोके गए 1,100 से अधिक अपार्टमेंट मानक सार्वजनिक रूप से सब्सिडी वाले मार्ग के माध्यम से बनाए गए थे, तो लगभग $ की सामान्य लागत पर600,000 प्रति यूनिट, उन्हें सार्वजनिक निधि में $660,000,000 तक की आवश्यकता हो सकती है। निजी तौर पर वित्त पोषित विकल्प स्थानीय, क्षेत्रीय और राज्य सरकारों के लिए एक वरदान हैं जो वर्षों से तथाकथित के उत्पादन को बढ़ावा देने की मांग कर रहे हैं। “लापता मध्य” आवास जो कामकाजी वर्ग और मध्यम आय वाले परिवारों के लिए किफायती है।

फिर भी अब यह प्रगति सवालों के घेरे में है, जैसे कि इन पूरक शहर और राज्य सुधारों की शक्ति उभरने लगी है। कैनोगा पार्क भवन से संबंधित मुकदमे के परिणामस्वरूप अंततः एक या अधिक रुकी हुई परियोजनाओं का निर्माण हो सकता है, और राज्य ने सुझाव दिया है कि शहर ने उनकी ED1 पात्रता रद्द करके गलती की है। लेकिन भले ही इन परियोजनाओं को मंजूरी मिल जाए, क्योंकि ED1 अब एकल-परिवार वाले पड़ोस को बाहर कर देता है जो लगभग बनाते हैं एलए में तीन-चौथाई आवासीय भूमिवे समान विकास की शुरुआत के बजाय अंत का प्रतीक होंगे।

इन पड़ोस के कुछ निवासियों का कहना है कि यह बिल्कुल उचित है। काउंसिल के सदस्य बॉब ब्लूमेनफ़ील्ड के अनुसारनए अपार्टमेंट से प्रभावित घर मालिकों के लिए, “उनकी संपत्ति का मूल्य आधा हो जाएगा, उनकी जगह पर एक बड़ी छाया पड़ने वाली है।”

जैसा कि होता है, मैं इन चिंताओं पर व्यक्तिगत रूप से बात कर सकता हूं। मैं वेस्टसाइड पर एक छोटे से रोहाउस कोंडो विकास में एक इकाई का मालिक और निवासी हूं, जो एक एकल-परिवार के घर को एक बहु-इकाई अपार्टमेंट इमारत में परिवर्तित करने वाली चल रही परियोजना के ठीक सामने स्थित है।

मेरे पड़ोसियों और मेरे परिवार को नई इमारत से पूरे दिन सूरज की रोशनी की काफी कमी हो रही है। हमारी सड़क इतने लंबे समय से शोर-शराबे वाली, अव्यवस्थित निर्माण स्थल रही है, यह याद रखना मुश्किल है कि यह पहले कैसी थी।

लेकिन मुझे पता है कि आवास संकट का समाधान इस तरह दिखता है: एक एकल पार्सल जिसमें पहले एक परिवार रहता था, उसे शायद 15 से 25 लोगों के लिए अपार्टमेंट में तब्दील किया जा रहा है, जिसमें कम आय वाले परिवारों के लिए इकाइयां आरक्षित हैं। विवादित ED1 परियोजनाओं की तरह, इन किफायती इकाइयों को सार्वजनिक धन की आवश्यकता नहीं होगी।

कुछ एकल-परिवार आवासीय क्षेत्रों में छाया डाले बिना हमारे आवास संकट को हल करने का कोई रास्ता नहीं है। हमें कुछ पड़ोसों में भी यातायात बढ़ाना पड़ सकता है, हालाँकि, नौकरियों से समृद्ध वेस्ट एलए में अधिक आवास उपलब्ध कराना होगा अंततः कम हो सकता है लोगों को उनके काम करने की जगह के करीब रहने की अनुमति देकर यातायात। जहां तक ​​संपत्ति के मूल्यों का सवाल है, कई अध्ययनों से पता चला है कि कम आय वाले आवास उनमें काफी कमी नहीं लाते हैं, जिनमें शामिल हैं उच्च लागत वाले पड़ोस मेंऔर अक्सर बढ़ती है उन्हें.

कुछ निर्वाचन क्षेत्र हमेशा विकास का विरोध करेंगे। स्थानीय नीति निर्माता, जो आवास की सामर्थ्य और बेघर होने के हमारे दोहरे संकटों को हल करने के बारे में गंभीर हैं, उन्हें इस बात पर कड़ी नजर रखनी होगी कि वे ऐसी आपत्तियों के सामने प्रभावी नीतियां बनाने के लिए कितनी राजनीतिक पूंजी खर्च करने को तैयार हैं।

यदि हम पूरी तरह से किफायती परियोजनाएं नहीं बना सकते हैं जो एकल-परिवार के आवासों के लिए निर्धारित भूमि के किनारों पर भी सरकारी खजाने को बर्बाद नहीं करती हैं, तो एंजेलीनो को स्थायी आवास संकट के लिए तैयार रहना चाहिए।

लेकिन अगर यह शहर के लिए गलत दिशा की तरह लगता है, तो बैस और नगर परिषद को एकल-परिवार पड़ोस और एबी 2334 के लिए स्पष्ट बहिष्करण के बिना, मूल ईडी1 जैसी नवीन नीति की रक्षा और विस्तार करने के लिए पूरी तरह से प्रतिबद्ध होना चाहिए। तंत्र जो निजी डेवलपर्स को समझाते हैं दीर्घकालिक किफायती आवास की पेशकश का उत्पादन करना जो इस संकट पर मुफ्त दोपहर के भोजन के करीब है जैसा कि एलए को कभी भी मिलने की संभावना है।

जेसन वार्ड एक अर्थशास्त्री हैं रैंड कॉर्पोरेशन और के सह-निदेशक हाशिया आवास और बेघरता पर केंद्र।