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मुझे लोगों को यह बताना अच्छा लगता है कि मैं एक रहा हूं ब्रैंडन टर्नर जब मेरे रियल एस्टेट निवेश करियर की बात आती है तो नकलची। हालाँकि रियल एस्टेट खोजने में हमारी पृष्ठभूमि थोड़ी अलग है, हमारी कहानियाँ काफी समान हैं क्योंकि मैंने ब्रैंडन द्वारा गढ़ी गई “स्टैक पद्धति” का अनुसरण किया।
स्टैक विधि स्व-व्याख्यात्मक है: सबसे पहले, आप एक संपत्ति खरीदते हैं, फिर दो, चार, छह और आठ और, लेकिन आप छोटी शुरुआत करते हैं और समय के साथ धीरे-धीरे बढ़ते हैं। इस उम्मीद में कि आप मेरे द्वारा की गई कुछ गलतियों से बच सकते हैं (या कम से कम उन पर हंस सकते हैं), यहां बताया गया है कि मैंने स्टैक पद्धति का उपयोग कैसे किया और इस दौरान मेरी सबसे बड़ी विफलताएं क्या रहीं।
संपत्ति 1: एसएफआर: किराया देने के लिए बहुत सस्ता, इसलिए लिव-इन-फ्लिप
मेरी पहली खरीदारी अभावग्रस्त मानसिकता और मितव्ययी होने की इच्छा के मिश्रण से प्रेरित थी। मुझे एक अच्छे पड़ोस में एक आशाजनक घर मिला, लेकिन उसकी कीमत मेरी इच्छा से कहीं अधिक थी। सौभाग्य से, वही घर अंततः ऑनलाइन नीलामी के लिए चला गया, और कई क्लिकों के बाद, मैं क्या कर रहा था इसके बारे में अनिश्चित था और बहुत डरा हुआ था, मैं विजेता बोली लगाने वाला बन गया।
मुझे कम ही पता था कि एक गृहस्वामी होने के नाते निवेशकों की ऊंची बोलियां अधिक महत्वपूर्ण होती हैं। साथ ही, मैं पारंपरिक वित्तपोषण का उपयोग करने में सक्षम था, जहां आमतौर पर नीलामी में नकदी की आवश्यकता होती है।
नवीकरण प्रक्रिया के दौरान, मैंने पुराने गुलाबी कालीनों को उखाड़ने और दृढ़ लकड़ी के फर्श को स्वयं रेतने का प्रयास करने जैसे कार्य किए। यह एक थकाऊ, निराशाजनक अनुभव साबित हुआ। मैंने संपत्ति पर रहते हुए भी रसोई का नवीनीकरण करने और भार वहन करने वाली दीवार को गिराने की गलती की। सबसे बढ़कर, मैंने बिना परमिट के छत को फिर से बनाने का फैसला किया, लेकिन बारिश होने पर स्क्रीन वाले बरामदे में लगातार पानी टपकने का पता चला।
तो, इस कहानी के दो नैतिक सिद्धांत क्या हैं?
- यदि आपने पहले कुछ नहीं किया है (जैसे ऑनलाइन नीलामी के माध्यम से घर खरीदना), तो किसी ऐसे व्यक्ति से बात करें जिसने पहले ऐसा किया हो।
- सब कुछ स्वयं करना है नहीं सर्वोत्तम दृष्टिकोण. यह मानसिक और शारीरिक रूप से थका देने वाला है।
संपत्ति 2: दो-यूनिट और रिक्त लॉट: डेवलपर को डेड ब्रोक
तरल नकदी में अनिवार्य रूप से शून्य से पहले की तुलना में अधिक तक जाने के बाद, मैंने अपने अगले उद्यम पर पूरी तरह से काम करने का फैसला किया। अपने भोलेपन के कारण, मैंने सोचा कि दो-इकाई वाली इमारत का नवीनीकरण करना और ग्राउंड-अप एकल-परिवार का घर बनाना आसान होगा। सबसे पहली बात: मुझे मौजूदा इमारत का नवीनीकरण करना था।
कम डाउन पेमेंट ऋण कार्यक्रमों से अनभिज्ञ, मैं पारंपरिक वित्तपोषण के साथ आगे बढ़ा, जिससे मेरी बचत समाप्त हो गई अग्रिम भुगतान और पुनर्वास लागत (तरल नकद शून्य, फिर से!)। ऐसी संपत्ति पर कभी भी 10% एस्क्रो भुगतान के साथ अनुबंध न लिखें जो सुरक्षित, स्वच्छतापूर्ण और संरक्षित नहीं है – ये तीन घटक हैं जिन्हें बैंक पारंपरिक वित्तपोषण के लिए देखते हैं।
ओह, और वैसे, मैंने अपनी वित्तीय आकस्मिकता को माफ कर दिया, ये दोनों मेरे गैर-निवेशक-अनुकूल एजेंट के विचार थे। भगवान की कृपा और मूल्यांकनकर्ता की तस्वीरों के कोण से, बैंक ने मेरा ऋण स्वीकृत कर दिया और सौदा हो गया।
मेरे एक पारिवारिक मित्र ने एचवीएसी का काम पूरा किया और उसने मुझे एक इलेक्ट्रीशियन की सिफारिश की। हालाँकि, एक लागत-बचत प्रतिभा बनने की कोशिश करते हुए, मैंने एक इलेक्ट्रीशियन को केवल उसकी कम कीमत और शानदार Google समीक्षाओं (जो मुझे लगता है कि सभी नकली थे) के आधार पर नियुक्त करने का निर्णय लिया।
अच्छा अंदाजा लगाए? उनकी बोली थी रास्ता बंद कर दिया, और जब मैंने अतिरिक्त भुगतान करने से इनकार कर दिया, तो विद्युत सेवा पोल रहस्यमय तरीके से गायब हो गया। कोई मज़ाक नहीं—इमारत के पीछे से चला गया! मैंने परियोजना को पूरा करने के लिए अनिच्छा से नकदी जुटाई, काफी पराजित महसूस कर रहा था, लेकिन फिर भी इसे पूरा किया।
तो, इस कहानी के दो नैतिक सिद्धांत क्या हैं?
- ऐसे एजेंट के साथ काम करें जो जोखिम को कम करने में मदद करने के लिए निवेश को समझता हो।
- इंटरनेट सर्च इंजन पर रेफरल पर भरोसा करें—सस्ता होना महंगा हो सकता है।
संपत्ति 3: दो-यूनिट बीआरआरआरआर ठीक से किया गया
प्रत्येक नई संपत्ति के साथ, मैंने मूल्यवान अंतर्दृष्टि प्राप्त की, अपने कौशल को निखारा और अपना नेटवर्क बनाया। अपनी तीसरी संपत्ति पाने से पहले, मैं आभारी हूं मेरा रियल एस्टेट लाइसेंस मिल गयाऔर मैं अंततः एफएचए कम डाउन पेमेंट ऋण का लाभ उठाने में सक्षम हो गया।
इसके अतिरिक्त, चूँकि मेरे पास मेरा लाइसेंस था, मैं डाउन पेमेंट के लिए एक एजेंट के रूप में अपने कमीशन का उपयोग करने में सक्षम था। इसका मतलब यह हुआ कि $450,000 की दो-यूनिट संपत्ति के लिए मेरी जेब से डाउन पेमेंट केवल $7,000 था।
यह संपत्ति एक एमएलएस सौदा थी, और चूंकि मैंने खुद का प्रतिनिधित्व किया था, मैं तेजी से कार्य करने और खरीदार के एजेंट के साथ एक शानदार संबंध स्थापित करने में सक्षम था। ये दो कारक गेम-चेंजर थे। मेरे पिछले प्रोजेक्ट के विपरीत, इस संपत्ति को कॉस्मेटिक बदलाव की आवश्यकता थी, जिसका मतलब था कम काम और त्वरित समग्र प्रक्रिया।
किचन कैबिनेट, काउंटर, बाथरूम, फर्श, पेंट और फिक्स्चर को अपडेट करने के बाद, चौथे आर का समय आ गया था BRRRR (खरीदें, पुनर्वसन, किराया, पुनर्वित्त, दोहराएँ)। यह जानते हुए कि मूल्यांकित मूल्य को पूरी तरह से संरेखित करने की आवश्यकता है, मैंने एक टिप का उपयोग किया जो मैंने विभिन्न से ली थी बिगपॉकेट्स पॉडकास्ट. मैं सुधारों की एक व्यापक सूची और एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण (सीएमए) से लैस मूल्यांकक से मिला, जिसने उस मूल्य का समर्थन किया जिसका मैं लक्ष्य बना रहा था। मूल्यांकन ठीक पैसे पर वापस आ गया।
तो, इस कहानी के तीन नैतिक सिद्धांत क्या हैं?
- अपना रियल एस्टेट लाइसेंस प्राप्त करें. आप पैसा बचा सकते हैं/ कमा सकते हैं और तेजी से कार्य कर सकते हैं।
- बड़ा हमेशा बेहतर नहीं होता. कभी-कभी, कम से अधिक (और तेज़ परिणामों के साथ) हो सकता है।
- पॉडकास्ट पर सुनी जाने वाली युक्तियों और युक्तियों की शक्ति को कम मत समझिए—वे काम करते हैं!
संपत्ति 4: ग्राउंड-अप नव-निर्माण एकल-परिवार घर
तो, संपत्ति 2 की खरीद के माध्यम से मेरे पास वह खाली जगह थी, और डिफ़ॉल्ट रूप से, मैंने सोचा कि अगला कदम उस पर कुछ बनाना था। मुझे नहीं पता था कि मुझे किस क्षेत्र में अविश्वसनीय सबक मिलने वाला है क्षेत्रीकरण और अनुमति.
यहाँ कुछ “ज़ोनिंग मज़ेदार तथ्य” हैं जो मैंने सीखे:
- यदि कोई पिछला डेवलपर योजनाएं प्रस्तुत करता है और उन्हें मंजूरी मिल जाती है, तो इसे टाइप 1 ज़ोनिंग परिवर्तन माना जाता है। इसका मतलब यह है कि किसी भी नए डेवलपर (इस मामले में मुझे) को प्रस्तावित योजनाओं के समान कुछ बनाना होगा। दुर्भाग्य से, मुझे यह तब पता चला जब मैं दो-इकाई वाली इमारत को डिजाइन करने में पहले ही 9,000 डॉलर का निवेश कर चुका था। पूफ! वहाँ वह पैसा जाता है!
- जब दो निकटवर्ती शहरों को मिला दिया जाता है (जो मेरे लिए भी मामला था), तो खाली जगह को निर्माण योग्य बनाने के लिए खाली जगह और मौजूदा इमारत दोनों को उचित रूप से ज़ोन करने की आवश्यकता होती है। ठीक है, पिछले डेवलपर ने यह प्रयास किया था, लेकिन ज़ोनिंग परिवर्तन कानूनी दस्तावेज़ को प्राथमिक सड़क से 24 फीट दूर मापा गया, जिसके परिणामस्वरूप मेरी इमारत के बजाय मेरे हिस्से और अगले दरवाजे की इमारत का पुनः ज़ोनिंग हो गया। मेरे मौजूदा भवन के लिए ज़ोनिंग परिवर्तन का संकेत दें।
- ज़ोनिंग परिवर्तन निष्पादित करने के लिए, आपके भवन को सभी मौजूदा असफलताओं को पूरा करना होगा। बेशक, शिकागो की कई पुरानी इमारतें आसान रीज़ोनिंग के लिए उचित सेटबैक आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती हैं। इसका मतलब यह था कि मेरी इमारत की रीज़ोनिंग से पहले, फ्रंट सेटबैक वेरिएशन की आवश्यकता थी। तो, ज़ोनिंग मौज-मस्ती में कुछ और महीने जोड़ें।
सभी ज़ोनिंग मुद्दों को संबोधित करने के बाद, और लगभग 16 महीने बाद, समय इससे अधिक सटीक रूप से संरेखित नहीं हो सका। यह विशाल परियोजना हमारी कंपनी को तेजी से शुरू करने और हमारे सिस्टम और प्रक्रियाओं का परीक्षण करने के लिए उत्प्रेरक बन गई।
और क्या? हमने आठ महीने बाद अपनी चौथी संपत्ति $1.1 मिलियन में बेच दी!
संपत्ति 5: 19-यूनिट मल्टीफ़ैमिली 1031 एक्सचेंज का उपयोग करना
इस सौदे में शामिल होने से पहले, यदि आप नहीं जानते कि 1031 एक्सचेंज क्या है, इस उत्कृष्ट लेख को पढ़ें यह वह सब कुछ है जो आपको जानना आवश्यक है।
मुझे एहसास हुआ कि अकेले रहने से मेरी विकास क्षमता सीमित हो गई है। अपने क्षेत्र में समान विचारधारा वाले व्यक्तियों की आवश्यकता को पहचानते हुए, मैंने जीवन बदलने वाला निर्णय लिया – मैंने एक मानसिकता वाले मास्टरमाइंड में शामिल होने के लिए महत्वपूर्ण ($ 6,000) का निवेश किया, जहां मैंने खुद को प्रेरित व्यक्तियों से घिरा हुआ पाया। इस एक निर्णय ने मेरे मन को असंभव के प्रति खोल दिया।
एक महत्वपूर्ण सबक जो मैंने सीखा वह था अपने लक्ष्यों और इरादों को दूसरों के साथ साझा करने की शक्ति। संपत्ति 4 को पूरा करने के बाद, मेरे पास नकदी थी और पूंजीगत लाभ परिवर्तन के लिए। अपने दोस्तों के बीच यह बात फैलाकर, मुझे एक ऑफ-मार्केट 19-यूनिट संपत्ति का पता चला।
जबकि मेरे पास डाउन पेमेंट का केवल आधा हिस्सा था, मेरे मास्टरमाइंड समूह के एक सदस्य ने बाकी के साथ कदम रखा। पूरी कीमत की पेशकश करते हुए, लेन-देन सुचारू रूप से चल रहा था।
छह महीने तक, मैंने संपत्ति प्रबंधक बनने का प्रयास किया लेकिन जल्द ही एहसास हुआ कि मेरी ताकत एक सामान्य ठेकेदार बनने में है। सी-क्लास पड़ोस में 19-यूनिट संपत्ति को संभालना एक अलग खेल था। इसने मुझे यह प्रश्न करने पर मजबूर कर दिया कि क्या मेरा समय अपना व्यवसाय बनाने में व्यतीत करना बेहतर था। इसका आसान उत्तर हां था. अलविदा, संपत्ति प्रबंधन।
यहाँ सच्चाई है: आपका समय अविश्वसनीय रूप से मूल्यवान है। मैं लंबे समय से जानता हूं कि मैंने अपने समय को कम महत्व दिया है। तेजी से आगे बढ़ने के लिए, मुझे विश्वास करना होगा कि मेरा समय अधिक मूल्यवान है और तदनुसार रणनीतिक निर्णय लेना होगा।
अंतिम विचार
तो, इन सभी कहानियों का मतलब क्या है? मेरी आशा, अगर और कुछ नहीं, तो यही है कि आपने दो चीज़ें छीन लीं:
- जिसके लिए आप भुगतान करते हैं, आप वही प्राप्त करते हैं। चीज़ों के कम महँगे होने का एक कारण है।
- दूसरों से सीखना और अकेले सवारी न करना गलतियों से बचने और तेजी से आगे बढ़ने का सबसे अच्छा तरीका है।
- समय हमारे पास सबसे कीमती संसाधन है। इस बात से अवगत रहें कि आप इसे कैसे खर्च करते हैं और जिन कार्यों पर आप काम कर रहे हैं उनका मूल्य क्या है।
रियल एस्टेट निवेश में सफल होने के लिए तैयार हैं? निवेश रणनीतियों के बारे में जानने के लिए एक निःशुल्क बिगरपॉकेट खाता बनाएं; हमारे +2 मिलियन सदस्यों वाले समुदाय से प्रश्न पूछें और उत्तर प्राप्त करें; निवेशक-अनुकूल एजेंटों से जुड़ें; और इतना अधिक।
बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।
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