हाउस हैकिंग और टैक्स (निहितार्थ जो आपको जानना आवश्यक है)

इस आलेख में

हाउस हैकिंग अक्सर पहली रणनीतियों में से एक है जो कई नए रियल एस्टेट निवेशक उपयोग करते हैं क्योंकि यह मुफ्त में रहने का एक आसान तरीका है जबकि आपके किरायेदार आपके बंधक भुगतान को कवर करते हैं। हाउस हैकिंग में एकल-परिवार या बहु-परिवार संपत्ति खरीदना और उन इकाइयों या कमरों को किराए पर देना शामिल है जिनमें आप नहीं रह रहे हैं।

यदि आप इस रणनीति के साथ रियल एस्टेट में निवेश करने पर विचार कर रहे हैं, तो कर निहितार्थों पर विचार करना महत्वपूर्ण है ताकि आप जान सकें कि कितना लाभ रिपोर्ट करना है। यदि आपका ऑडिट किया जाता है तो अपने करों पर किराये की आय को कम बताने से बाद में आपके लिए समस्याएँ पैदा हो सकती हैं।

रियल एस्टेट कराधान की मूल बातें

इससे पहले कि आप अपनी पहली किराये की संपत्ति में निवेश करें, रियल एस्टेट कराधान की मूल बातें समझना महत्वपूर्ण है ताकि आप अपने वार्षिक करों को कवर करने के लिए पर्याप्त धन अलग रख सकें।

यह भी ध्यान रखना ज़रूरी है कि कर कानून हर साल बदलते हैं। यह मत मान लें कि सिर्फ इसलिए कि कोई चीज़ एक वर्ष के लिए कर-कटौती योग्य है, वह अगले वर्ष कर-कटौती योग्य होगी। यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपके पास वर्तमान जानकारी है, हमेशा वर्तमान आईआरएस नियमों की समीक्षा करें।

इसके अलावा, जब आप अपना कर तैयार कर रहे हों तो किसी कर पेशेवर से परामर्श लें। एक कर पेशेवर यह सुनिश्चित करेगा कि आपके कर सही ढंग से भरे गए हैं। हालाँकि आपको सेवा के लिए शुल्क देना होगा, लेकिन इससे आपका समय अन्य चीजों के लिए खाली हो जाएगा। यह सुनिश्चित करके कि आप वे सभी कानूनी कटौतियाँ लेते हैं जिनके लिए आप पात्र हैं, यह आपका पैसा भी बचा सकता है।

हाउस हैकिंग करों के साथ याद रखने योग्य एक और महत्वपूर्ण बात यह है कि आप पर स्थानीय, राज्य और संघीय स्तर पर कर लगाया जा सकता है। विभिन्न इलाकों और राज्यों में अलग-अलग कर कानून हैं, यही कारण है कि आपको अपने कर दायित्व को निर्धारित करने के लिए अपने स्थानीय और राज्य कर अधिकारियों से संपर्क करना चाहिए।

स्थानीय और राज्य स्तर पर, आपको संभवतः संपत्ति करों से निपटना होगा। ऐसे कई कर भी हैं जिनसे आपको संघीय स्तर पर निपटना होगा, जिसमें आय पर कर, बेचने पर पूंजीगत लाभ कर और मूल्यह्रास पुनः प्राप्त कर शामिल है।

संपत्ति कर के संबंध में ध्यान रखने योग्य एक और बात यह है कि यदि कोई स्थानीय कर प्राधिकरण आपके घर का मूल्यांकन अधिक करता है, तो आप मूल्यांकन को चुनौती दे सकते हैं। आकलन आपके घर के वर्तमान बाज़ार मूल्य का अनुमान है और हमेशा सही नहीं होता है। आप अपने समुदाय में तुलनीय घरों के बारे में जानकारी या अन्य जानकारी प्रस्तुत करके मूल्यांकन को सही कराने में सक्षम हो सकते हैं।

व्यक्तिगत और व्यावसायिक व्यय आवंटित करना

यदि आप हाउस हैकिंग कर रहे हैं, तो कर उद्देश्यों के लिए अपने व्यक्तिगत और व्यावसायिक खर्चों को अलग रखें। बेशक, व्यक्तिगत खर्च कर-कटौती योग्य नहीं हैं। हालाँकि, जब आप उसी संपत्ति में रहते हैं जिसे आप किराए पर ले रहे हैं तो उन्हें अलग रखना कभी-कभी भ्रमित करने वाला हो सकता है।

आपको अपने और किरायेदार के कब्जे वाली संपत्ति का प्रतिशत भी निर्धारित करना होगा। इस जानकारी का उपयोग यह निर्धारित करने के लिए किया जाएगा कि आप कितनी हाउस हैकिंग कर कटौती ले सकते हैं।

यदि आपके पास एकाधिक इकाइयाँ हैं, तो प्रतिशत प्राप्त करने के लिए बस अपनी इकाई को इकाइयों की कुल संख्या से विभाजित करें। यदि आपके पास एकल-परिवार का घर है, तो आप या तो अपने कब्जे वाले कमरे को कुल कमरों की संख्या (बेडरूम, बाथरूम, रसोईघर, लिविंग रूम, डाइनिंग रूम इत्यादि) से विभाजित कर सकते हैं, या आपके द्वारा कब्जाए गए वर्ग फुटेज को कुल वर्ग से विभाजित कर सकते हैं। फुटेज. इससे आपको आपके कब्जे वाले घर का प्रतिशत और आपके द्वारा किराए पर लिए गए घर का प्रतिशत पता चल जाएगा।

कोई भी लागत जिसमें आपके द्वारा उपयोग की जाने वाली जगह शामिल है (जैसे कि आपके व्यक्तिगत कमरे में एक खिड़की को बदलना) कर-कटौती योग्य नहीं है। कोई भी लागत जिसमें आपकी संपत्तियों का किराए का हिस्सा या सामान्य क्षेत्र शामिल है, आपके द्वारा पहले निर्धारित प्रतिशत के आधार पर पूरी तरह या आंशिक रूप से कर-कटौती योग्य है।

आइए हाउस हैक पर व्यक्तिगत और व्यावसायिक खर्चों को आवंटित करने के एक उदाहरण पर विचार करें। मान लीजिए कि किसी संपत्ति पर आपका वार्षिक बीमा प्रीमियम $2,000 है, और संपत्ति के 30% हिस्से पर आपका कब्जा है। इसलिए, बीमा प्रीमियम का 30% ($600) व्यक्तिगत है, जबकि शेष 70% ($1,400) व्यवसाय से संबंधित है।

पूंजीगत लाभ और घर-हैक की गई संपत्ति की बिक्री

यदि आप किराये की संपत्ति बेचते हैं, तो आपको पूंजीगत लाभ और मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण करों से निपटना होगा। संयुक्त होने पर, दोनों कर महत्वपूर्ण हो सकते हैं। किसी भी अप्रिय आश्चर्य को रोकने के लिए बेचने से पहले यह समझना महत्वपूर्ण है कि वे कैसे काम करते हैं।

पूंजीगत लाभ किसी भी लाभ पर एक कर है जो आपको किराये की संपत्ति बेचने पर प्राप्त होता है। उदाहरण के लिए, यदि आप किराये की संपत्ति $300,000 में खरीदते हैं और उसे $350,000 में बेचते हैं, तो आपको $50,000 के लाभ पर पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करना होगा।

मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण पिछले मूल्यह्रास कटौती पर कर है जिससे आपकी कर योग्य आय कम हो गई है। यद्यपि संपत्ति का मूल्यह्रास आपको अल्पावधि में अपने करों पर बहुत सारा पैसा बचा सकता है, आईआरएस को बेचने पर आपको एक विशेष कर का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। यह संपत्ति के बिक्री मूल्य और उसके मूल्यह्रास मूल्य के बीच के अंतर पर आप पर कर लगाकर मूल्यह्रास कटौती को “पुनः प्राप्त” कर लेता है।

हाउस हैकिंग और धारा 121 बहिष्करण

अमेरिकी संघीय कर संहिता की धारा 121 एक ऐसा प्रावधान है जो कुछ घर मालिकों को अपने घर बेचते समय पूंजीगत लाभ के एक हिस्से को बाहर करने की अनुमति देता है। धारा 121 बहिष्करण को कभी-कभी “घर बिक्री बहिष्करण” या “पूंजीगत लाभ बहिष्करण” के रूप में जाना जाता है।

दुर्भाग्य से, यदि आप हाउस हैकिंग कर रहे हैं, तो आप धारा 121 बहिष्करण का पूरा लाभ नहीं उठा पाएंगे। कई हाउस हैक टैक्स कटौतियों की तरह, आप धारा 121 बहिष्करण के एक हिस्से को घर के केवल उस हिस्से पर लागू करने में सक्षम हो सकते हैं जिस पर आप रहते हैं। घर का शेष भाग – वह हिस्सा जिसे आप किराए पर ले रहे हैं – को बाहर रखा गया है।

उदाहरण के लिए, मान लें कि आप किसी संपत्ति के 10% हिस्से में तीन साल के लिए रहते हैं, और आप शेष 90% किराए पर देते हैं। आप तीसरे वर्ष के अंत में बेचने का निर्णय लेते हैं क्योंकि आपकी संपत्ति की कीमत बढ़ी है, और बिक्री लागत के बाद आपको 150,000 डॉलर प्राप्त होंगे। इसका मतलब है कि 10% संपत्ति धारा 121 बहिष्करण के लिए योग्य होगी, जबकि शेष 90% नहीं होगी।

हाउस हैकर्स के लिए कर कटौती

यदि आप घर की हैकिंग कर रहे हैं तो यह जानना महत्वपूर्ण है कि कौन सी चीजें कर-कटौती योग्य हैं ताकि आपको यह निर्धारित करने में मदद मिल सके कि आपको कौन से रिकॉर्ड रखने की आवश्यकता है। निम्नलिखित कुछ सामान्य हाउस हैकिंग कर कटौती हैं जिन्हें आप लेने में सक्षम हो सकते हैं:

• बंधक ब्याज: आपके द्वारा किराए पर लिए गए घर के प्रतिशत के आधार पर, हाउस हैक में बंधक ब्याज का एक हिस्सा कर-कटौती योग्य हो सकता है।
• सम्पत्ति कर: आपके द्वारा किराए पर दिए गए घर के प्रतिशत के आधार पर, आपके वार्षिक संपत्ति कर का एक हिस्सा कर-कटौती योग्य हो सकता है।
• मूल्यह्रास: मूल्यह्रास एक लेखांकन रणनीति है जहां आप हर साल अपने करों पर संपत्ति के मूल्य का एक हिस्सा काटते हैं। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि किराये की संपत्ति का मूल्यह्रास केवल संपत्ति के बुक वैल्यू का प्रतिबिंब है, न कि इसके वास्तविक बाजार मूल्य का। आप जिस घर को किराए पर देते हैं उसके प्रतिशत के आधार पर, आप संपत्ति के वार्षिक मूल्यह्रास के एक हिस्से में कटौती करने में सक्षम हो सकते हैं।
• मरम्मत: मरम्मत कर-कटौती योग्य है या नहीं यह इस बात पर निर्भर करता है कि घर में मरम्मत कहाँ की गई है। उदाहरण के लिए, आप अपनी संपत्ति के उस हिस्से में की गई मरम्मत में कटौती नहीं कर सकते। सामान्य क्षेत्रों के लिए, आप अपने कब्जे वाले घर के प्रतिशत के आधार पर राशि में कटौती कर सकते हैं। किराए के क्षेत्रों में की गई मरम्मत पूरी तरह से कटौती योग्य हो सकती है।
• साज-सज्जा: आपके द्वारा किराए पर दिए गए घर के प्रतिशत के आधार पर, घरेलू साज-सज्जा-जैसे फर्नीचर, उपकरण, खिड़की के उपचार, घरेलू इलेक्ट्रॉनिक्स और सजावटी सामान-में आंशिक रूप से कटौती की जा सकती है।
• उपयोगिताएँ: आप अपने किराए के घर के प्रतिशत के आधार पर अपनी उपयोगिताओं – जैसे बिजली, पानी और गैस – के एक हिस्से में कटौती कर सकते हैं।
• बीमा प्रीमियम: आपके द्वारा किराए पर दिए गए घर के प्रतिशत के आधार पर, आपकी संपत्ति के बीमा का एक हिस्सा कर-कटौती योग्य हो सकता है।
• विज्ञापन देना: ऐसे कई अलग-अलग तरीके हैं जिनसे आप अपने किराये का विज्ञापन कर सकते हैं, जिनमें ऑनलाइन लिस्टिंग, स्थानीय प्रकाशन, साइनेज और सोशल मीडिया शामिल हैं। विज्ञापन कक्षों या किराये की इकाइयों से जुड़ा खर्च कर-कटौती योग्य हो सकता है।
• एचओए शुल्क: यदि आपकी संपत्ति गृहस्वामी संघ (एचओए) का हिस्सा है, तो आपसे संपत्ति के रखरखाव, सुविधाओं, सुरक्षा और अन्य चीजों के लिए मासिक एचओए शुल्क का आकलन किया जाएगा। आप अपने करों पर मासिक शुल्क का एक हिस्सा काटने में सक्षम हो सकते हैं, जो आपके द्वारा किराए पर दिए गए घर के प्रतिशत पर निर्भर करता है।

आय रिपोर्टिंग

हाउस हैक से आय और व्यय आमतौर पर आईआरएस अनुसूची ई फॉर्म पर रिपोर्ट किए जाते हैं, जो आपके व्यक्तिगत कर रिटर्न (फॉर्म 1040) के लिए पूरक आय और हानि का एक फॉर्म है। संपत्ति पर आपके द्वारा लिया गया कोई भी मूल्यह्रास भी इस फॉर्म पर सूचित किया जाता है।

जैसा कि उल्लेख किया गया है, अपना कर भरते समय संपत्ति के अपने व्यक्तिगत उपयोग को किराए के हिस्से से अलग करना बेहद महत्वपूर्ण है। आमतौर पर, आप व्यय का केवल एक प्रतिशत ही काट सकते हैं जो किराए पर दी गई संपत्ति के हिस्से पर आधारित होता है। कुछ मामलों में, यदि यह किराए के घर के किसी हिस्से पर लागू होता है तो आप 100% खर्च में कटौती करने में सक्षम हो सकते हैं।

सटीक रिकार्डकीपिंग का महत्व

जब आपके पास किसी भी प्रकार की किराये की संपत्ति हो तो सटीक वित्तीय रिकॉर्ड रखना महत्वपूर्ण है ताकि आप अपनी कर योग्य आय निर्धारित कर सकें। यदि आपका कभी ऑडिट किया जाता है तो यह आपकी सुरक्षा भी करेगा।

आप अपनी संपत्ति में जो भी मरम्मत और सुधार करते हैं उसका दस्तावेजीकरण करें। प्रत्येक मरम्मत के उद्देश्य और उपयोग की जाने वाली सामग्रियों का विस्तृत रिकॉर्ड रखना सुनिश्चित करें। इसके अलावा, सभी रसीदें भी रखें, क्योंकि वे इस बात का प्रमाण हैं कि मरम्मत की गई थी।

जब संपत्ति के रखरखाव की बात आती है तो आपको अपने माइलेज पर भी नज़र रखनी चाहिए। यदि आपको बार-बार मरम्मत करनी पड़ती है तो माइलेज कटौती महत्वपूर्ण हो सकती है।

घर को हैक करते समय आपको जो रिकॉर्ड रखने की आवश्यकता होगी उनमें शामिल हैं:

• आय: किराए की रसीदें, सुरक्षा जमा, और कोई अन्य आय जो आपको किरायेदारों से प्राप्त होती है।
• खर्च: सभी मरम्मत, बीमा प्रीमियम, संपत्ति कर, बंधक ब्याज और अन्य खर्चों की रसीदें।
• संपत्ति की खरीद: फर्नीचर, उपकरण, एचवीएसी सिस्टम, फर्श, सुरक्षा प्रणाली, खिड़की उपचार, प्रकाश जुड़नार, छत पंखे, आदि के लिए रसीदें।
• मूल्यह्रास: एक शेड्यूल बनाए रखें जो दर्शाता है कि आप प्रत्येक वर्ष अपने करों पर कितना मूल्यह्रास लेंगे। एक कर पेशेवर आपको इसे तैयार करने में मदद कर सकता है।

आपके कर तैयार करना

अपना कर तैयार करते समय, आपके पास तीन विकल्प होते हैं।

आप अपने कर स्वयं तैयार कर सकते हैं, कर तैयारी सॉफ़्टवेयर का उपयोग कर सकते हैं, या किसी कर पेशेवर का उपयोग कर सकते हैं। हालाँकि अपने करों को स्वयं तैयार करने में कुछ भी खर्च नहीं होता है, इसमें आपका बहुत सारा मूल्यवान समय लगेगा, और त्रुटियाँ भी हो सकती हैं। आप कुछ कानूनी कर कटौती से भी चूक सकते हैं जो आप ले सकते हैं।

यदि आपके कर बहुत जटिल नहीं हैं तो अपने कर तैयार करने के लिए कर सॉफ़्टवेयर का उपयोग करना एक अच्छा विकल्प है। हालाँकि, किसी कर पेशेवर को नियुक्त करना आमतौर पर सबसे अच्छा तरीका है। क्योंकि कर कोड जटिल है, एक कर पेशेवर आपका समय बचा सकता है, सुनिश्चित कर सकता है कि आपके कर सही ढंग से भरे गए हैं, और यह सुनिश्चित कर सकता है कि आप हर कानूनी कर कटौती लें जिसके आप हकदार हैं।

अंतिम विचार

लगातार बदलते रियल एस्टेट कर कानूनों के साथ तालमेल बिठाना चुनौतीपूर्ण हो सकता है। यह भी कुछ ऐसा है जिसे आप ग़लत नहीं करना चाहेंगे। अपनी आय की गलत रिपोर्टिंग करने या ऐसी कटौती लेने के जिसके आप हकदार नहीं हैं, ऑडिट और भारी जुर्माना हो सकता है। अपनी हाउस हैकिंग आय पर संघीय करों का भुगतान करने के अलावा, आपको स्थानीय और राज्य करों का भी भुगतान करना पड़ता है, जो चीजों को और अधिक जटिल बना देता है।

यदि आप इस बात को लेकर अनिश्चित हैं कि आप संपत्ति से संबंधित खर्च में कटौती कर सकते हैं या आप कितना कटौती कर सकते हैं, तो स्पष्टीकरण के लिए कर पेशेवर से परामर्श लें। ऑडिट से निपटने के सिरदर्द की तुलना में उनकी विशेषज्ञता के लिए भुगतान की जाने वाली फीस एक छोटी सी कीमत है।

बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।