10 कॉलेज हाउसिंग बाज़ार जिन पर निवेशकों को विचार करना चाहिए

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यद्यपि एक मजबूत कॉलेज की उपस्थिति उसके मूल शहर के लिए एक बड़ा लाभ है, दीर्घकालिक रियल एस्टेट निवेश क्षमता का विश्लेषण करते समय अन्य मैट्रिक्स पर विचार किया जाना चाहिए।

1980 के दशक में, जब स्टील मिलें बंद हो गईं तो मिडवेस्ट के कई रस्ट बेल्ट शहरों को भारी आर्थिक गिरावट का सामना करना पड़ा। उदाहरण के लिए, पिट्सबर्ग में, जहां कार्नेगी मेलॉन, पिट्सबर्ग विश्वविद्यालय, ड्यूक्सने और अन्य जैसे उल्लेखनीय विश्वविद्यालय हैं, 75% इस्पात उद्योग बंद हो गया, जिसके कारण 153,000 कर्मचारी अपनी नौकरी खो देंगे 1980 के दशक के मध्य में और शहर हार गया इसकी आबादी का 8% पूरे दशक में. परिणाम पिट्सबर्ग की अर्थव्यवस्था के लिए विनाशकारी था।

एक जीवंत शहर में व्यवसायों और उद्योगों का व्यापक स्पेक्ट्रम होना चाहिए, ताकि यदि एक महत्वपूर्ण नियोक्ता बाहर चला जाए, तो उसे अभी भी जीवित रहने और फलने-फूलने में सक्षम होना चाहिए। कॉलेज कस्बों को निवेश के दीर्घकालिक दृष्टिकोण से देखते हुए, कई मेट्रिक्स उसी डेटा की ओर इशारा करते हैं जो हमने महामारी के बाद से देखा है: आम तौर पर महंगे राज्य जैसे न्यूयॉर्क और कैलिफ़ोर्निया की जनसंख्या कम हो रही है सन बेल्ट में, जहां रहने की लागत कम करों और घर की कीमतों से कम होती है – कम हीटिंग लागत का उल्लेख नहीं किया जाता है।

हालाँकि ऐसा प्रतीत होता है कि 2023 में गिरावट धीमी हो गई है, संभवतः अधिक श्रमिकों को ऑन-साइट रोजगार के लिए वापस बुलाए जाने के कारण, कुल मिलाकर उत्तर में हानि हो रही है जबकि दक्षिण में जनसंख्या बढ़ रही है। के अनुसार अमेरिकी जनगणनाचार दक्षिणी राज्यों – टेक्सास, फ्लोरिडा, उत्तरी कैरोलिना और जॉर्जिया – ने 2022 में देश की जनसंख्या वृद्धि का 93% और 2023 में 67% का योगदान दिया।

दक्षिण की ओर चले गए बहुत से लोग उत्तर की ओर नहीं लौट रहे हैं। का लालच अधिक नौकरियाँ, कम कर और सस्ती ज़मीन इसके कारण कई कंपनियों को अपना मुख्यालय दक्षिण में स्थापित करना पड़ा, विशेष रूप से इलेक्ट्रिक वाहन (ईवी) उद्योग और अन्य विनिर्माण क्षेत्रों में।

इस प्रकार, इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि सबसे महत्वपूर्ण विकास क्षमता वाले शीर्ष चार कॉलेज बाजारों में से तीन टेक्सास में हैं, और शीर्ष 10 में से नौ दक्षिण में हैं। यहां शीर्ष चार पर गहराई से नजर डाली गई है।

टस्कलोसा, अलबामा

जिन मेट्रिक्स ने टस्कलोसा को शीर्ष आरटीपी (किराया-से-मूल्य अनुपात) कॉलेज शहर बनाया है, उसी कारण इसमें सबसे अच्छी ठोस विकास क्षमता है। इसकी सालाना जनसंख्या वृद्धि 3.99% की मजबूत है, इसकी कीमत वृद्धि 2% के करीब है, और इसकी किराये की वृद्धि 6.79% है।

ईवी की शुरुआत के साथ कार निर्माण में उछाल का आनंद ले रहे अन्य छोटे अमेरिकी शहरों की तरह, शहर के सबसे बड़े नियोक्ताओं में से एक मर्सिडीज-बेंज है, जिसमें 4,500 लोग रहते हैं। हालाँकि, अलबामा विश्वविद्यालय शहर का सबसे बड़ा नियोक्ता है, जिसमें 6,839 कर्मचारी हैं – रोजगार के दो स्थिर केंद्र जो इसे अप्रत्याशित अर्थव्यवस्था से बचाते प्रतीत होते हैं।

इस लेखन के समय, Realtor.com बिक्री के लिए 800 से अधिक संपत्तियां दिखाई गई हैं, जिनमें से अधिकांश $300,000 से कम हैं (बेचे गए घर की औसत कीमत है) $254,900). रेंच-शैली के एकल-परिवार वाले घर और छोटी अपार्टमेंट इमारतें बहुसंख्यक हैं किराये का स्टॉक (वर्तमान में 262 उपलब्ध हैं)।

औसत किराया $1,319 इसका मतलब है कि यह निवेश करने के लिए एक बेहतरीन शहर है, जिसमें तेजी से विस्तार करने की क्षमता है नकदी प्रवाह, मूल्य प्रशंसा, और प्रवेश के लिए कम बाधा। संभावित ब्याज दर में गिरावट से भविष्य के निवेश को बढ़ावा देने में भी मदद मिलेगी।

कॉलेज स्टेशन, टेक्सास

टेक्सास ए एंड एम यूनिवर्सिटी के आँकड़े टस्कलोसा के समान हैं, एक उल्लेखनीय अपवाद के साथ: सालाना मूल्य वृद्धि 3.45% है, जो अलबामा शहर से बेहतर प्रदर्शन करती है।

इसका एक हिस्सा इसके संभावित नियोक्ताओं की बड़ी संख्या के कारण है व्यवसायों की विविधता, जो शिक्षा, भोजन, सरकार, स्वास्थ्य सेवा, बायोटेक और विनिर्माण क्षेत्र में फैले हुए हैं। वर्तमान में इसके बारे में हैं 800 घर क्षेत्र में बिक्री के लिए, घर की औसत बिक्री कीमत के साथ $309.400 और एक औसत किराये की कीमत $1,553जो इसे टस्कलोसा की तुलना में थोड़ा कम नकदी-सकारात्मक बनाता है लेकिन फिर भी इसके अन्य आँकड़ों के कारण निवेश करने के लिए एक अच्छी जगह है।

ऑस्टिन, टेक्सास

ऑस्टिन की मूल्य वृद्धि पिछले वर्ष की तुलना में नाटकीय रूप से -7.32% कम हो गई है। इसकी रेंट ग्रोथ में भी -2.6% की गिरावट आई है। ऐसा इसलिए है क्योंकि ऑस्टिन – जिसे “दक्षिण की सिलिकॉन वैली” के रूप में जाना जाता है – ने महामारी के दौरान नाटकीय मूल्य प्रशंसा का अनुभव किया।

रेडफिन के मुख्य अर्थशास्त्री डेरिल फेयरवेदर ने बताया, “ऑस्टिन में गतिविधि में विस्फोट हुआ था, जो बहुत गर्म हो गया था।” न्यूजवीक नवंबर 2023 में। “और फिर इसमें सुधार की आवश्यकता थी।”

अल्फाबेट की गूगल और फेसबुक पैरेंट मेटा प्लेटफॉर्म जैसी तकनीकी कंपनियों के ऑस्टिन में कार्यालय होने से महामारी फैल गई है दूर से काम करना शहर को दोनों तटों पर अधिक महंगे शहरों से प्रत्यारोपणों की बाढ़ का अनुभव हुआ। ब्याज दरों में बढ़ोतरी से बढ़ी हुई कीमतों में भारी गिरावट देखी गई है।

वहाँ वर्तमान में बस खत्म हो गए हैं ऑस्टिन में बिक्री के लिए 5,000 घरकी औसत बेची गई घर कीमत के साथ $499.400. शहर में औसत किराये की कीमत है $1,753जिससे इस समय नकदी प्रवाह के लिए किराया लेना चुनौतीपूर्ण हो गया है।

हालाँकि, एक बार कीमतें स्थिर हो जाने के बाद भी, क्षेत्र में उच्च-भुगतान वाली तकनीकी नौकरियों की संख्या और अच्छी तरह से शिक्षित श्रमिकों के लिए वहां काम करने के आकर्षण के कारण ऑस्टिन लंबी अवधि में निवेश करने के लिए एक अच्छी जगह हो सकता है।

प्रोवो, यूटा

बीवाईयू (ब्रिघम यंग यूनिवर्सिटी) का घर, प्रोवो ने पिछले वर्ष की तुलना में जनसंख्या और किराए में वृद्धि का अनुभव किया है, लेकिन उच्च ब्याज दरों के चल रहे प्रभावों के कारण इसकी कीमत में गिरावट देखी गई है। मुख्य नियोक्ता शहर में शिक्षा (बीवाईयू), तकनीक, सौंदर्य प्रसाधन और स्वास्थ्य सेवा हैं।

हालाँकि, घर की कीमतें प्रोवो में निवेश का मुख्य दोष हैं। वर्तमान में बेचे गए घर की औसत कीमत है $491.300 की तुलना में औसत किराया, जो $1,803 है. यह इसे अल्पावधि में नकदी प्रवाह के लिए एक कठिन शहर बनाता है, हालांकि लंबी अवधि में यह अभी भी एक ठोस निवेश है।

अन्य कॉलेज टाउन आँकड़े

हमारे कॉलेज बाजार की विकास क्षमता तालिका के अन्य आँकड़ों को देखते हुए, एक अन्य शहर सामने आता है – ऑक्सफोर्ड, मिसिसिपी, मिसिसिपी विश्वविद्यालय का घर। पिछले वर्ष की तुलना में घर की कीमतों में 14.75% की भारी वृद्धि हुई – उच्च ब्याज दरों के साथ भी – जबकि किराये की वृद्धि में 6.77% की गिरावट आई।

यह कैसे हो सकता? ऐसा प्रतीत होता है कि यह कोरोनोवायरस के दुष्परिणामों के कारण है, जो अभी भी पूरे मिसिसिपी के कस्बों और शहरों में देखा जा रहा है उच्च सराहना नंबर.

के अनुसार realtor.comहालाँकि, $475,000 की औसत लिस्टिंग घर कीमत और $306,400 की औसत बेची गई घर कीमत के बीच एक बड़ा अंतर है। किराए की कीमतों में गिरावट किरायेदारों द्वारा वहन करने में असमर्थ होने के कारण हो सकती है 2022 में किराये में उछाल (वे वर्तमान में एक पर खड़े हैं औसत $1,647), जो मुद्रास्फीति, कम इन्वेंट्री और उच्च कीमतों के लिए जिम्मेदार है। मामूली गिरावट एक के बाद एक सुधार है अस्थिर वृद्धि.

अंतिम विचार

दक्षिण धूप में अपने पल का आनंद ले रहा है, और ऐसा नहीं लगता कि यह जल्द ही समाप्त होगा। अलबामा, टेक्सास, फ्लोरिडा और दक्षिण कैरोलिना में नौकरियों और लोगों के प्रवासन ने उच्च-भुगतान वाले रोजगार और कम घर की कीमतों के साथ, रियल एस्टेट निवेश के लिए एक आदर्श तूफान पैदा कर दिया है। जब अंततः ब्याज दरें घटेंगी, तो नकदी प्रवाह बढ़ेगा, जिससे आवास की मांग बढ़ेगी और घर की कीमतें बढ़ने की संभावना है। प्रतिष्ठित कॉलेजों और मजबूत रोजगार आधार से युक्त, इनमें से कई शहर दीर्घकालिक निवेश के लिए अच्छा विकल्प बनाते हैं।

बिगपॉकेट्स द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि ये बिगरपॉकेट्स की राय का प्रतिनिधित्व करते हों।